В следующем году обвала цен на квартиры не будет

Эксперты дают противоположные оценки тенденций стоимости столичной недвижимости в следующем году. Так, по словам генерального директора и собственника портала Domik.net и агентства недвижимости "Планета Оболонь" Виталия Котенко, тренд в следующем году будет отрицательным. Квартиры на вторичном рынке столицы, по его оценке, будут дешеветь на 0,8-1% в месяц. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень сообщил "Комментариям", что допускает кратковременное падение стоимости на 3-5% в период сезонного оживления рынка весной. Однако в перспективе увеличение спроса заставит цены подняться на те же 3-5%.

А вот по словам ведущего специалиста отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергея Котецкого, цены в следующем году, напротив, могут подняться на 5-10%. Такую разницу в трактовках сценариев развития рынка может объяснить общий подход риелторов к работе с аналитикой. Его яркой иллюстрацией являются данные интернет-источников, в которых есть оценки ценовой динамики по итогам года.

Так, согласно данным портала Realt.ua, средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Киева к 1 ноября 2010 года составляла $2126, что на 2,4% меньше по сравнению с 1 декабря 2009 года. Отрицательный тренд на рынке признают и на портале Domik.net, по данным которого средняя цена предложения на вторичном рынке столичной жилой недвижимости в конце ноября текущего года составила $2015 за 1 кв. м, уменьшившись тем самым на 3,6% по сравнению с уровнем конца декабря 2009 года.

Однако портал SVdevelopment.com приводит совершенно иную динамику: средняя цена квадратного метра на вторичке в декабре 2010 года составила по Киеву $1800, что на 10,1% больше по сравнению с декабрем 2009 года. При этом, подчеркивается на данном ресурсе, средняя стоимость рассчитана не на основании цен предложения (не учитывающие торг), а на основании реальных сделок.

Естественно, при такой разнонаправленной картине каждая из сторон приводит свои аргументы. За сторонников негативной ценовой динамики все еще сказали в 2008 году, когда массы наконец-то проглотили идею о "ценовом пузыре" и "спекулятивном капитале" на рынке. И не то чтобы об искусственном характере роста цен до этого не знали – просто в конце 2008 года об этом не написал разве что ленивый.

В то же время аналитики, дающие положительную динамику, говорят о чрезмерно большом влиянии единичных сделок в элитном сегменте жилья на общую статистическую картину у своих оппонентов. Так, 3-4 дорогостоящих сделки по квартирам элит- и премиум-сегментов, которые к слову занимают не более 5% общего количества сделок, могут значительно повлиять на общую динамику по городу. Как правило, элитные площади значительно более переоценены, чем жилплощадь эконом-класса, и значительная скидка по итогам сделки может сдвинуть вниз всю статистику, в случае если определенная риелторская компания не учитывает общей рыночной доли квартир такого сегмента.

Таким образом, оценивать степень выполняемости прогноза того или иного аналитика, основываясь исключительно на его статистических выкладках, и даже пытаясь скомпилировать два-три разных прогноза, не представляется возможным.

С другой стороны, все риелторы единодушны в одном: до 2008 года около 70% сделок на рынке жилья как Киева, так и страны в целом, осуществлялось благодаря лишь ипотечному кредитованию. А значит, вопрос правильнее ставить не о том, на сколько повысится или понизится в цене квадратный метр, а о том, каковы будут ставки и сроки ипотеки.

К примеру, Сергей Злыдень ожидает восстановления рынка столичной жилой недвижимости к осени 2011 года. И восстановление это будет отнюдь не за счет рекордно низких цен или того же пресловутого "ценового дна". Напротив, восстановление и увеличение числа транзакций эксперт связывает с возвращением на рынок доступной ипотеки. Однако делает поправку, что она станет действительно доступной только если учетная ставка НБУ сохранится на уровне не выше 8%.

Сергей Котецкий прогнозирует, что настоящий подъем на рынке будет ощущаться в 2012 году и также связывает его с возвратом массовой ипотеки. По его мнению, кредиты должны быть под 10-12% годовых на срок до 20 лет, тогда как сегодня ставки доходят до 30%. Когда же ипотека вновь станет доступной и станет ли такой вообще после опыта 2008 года – вопрос к банкирам.

Фото: "PHL"