УКРАИНА

«Даже после его снятия только 5 - 6% украинцев готовы будут продавать свои паи», - сообщил интервью «proUA» директор ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максим Федорченко

На прошлой неделе Президент Виктор Янукович сообщил, что властью уже подготовлен пакет законопроектов по регулированию рынка земли. И в ближайшие полгода эти документы будут приняты. Многие отечественные специалисты расценили это заявление, как намерение властей в ближайшее время снять мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Правда, тут же вице-премьер Борис Колесников немного охладил пыл сторонников свободной купли-продажи земли. По логике вице-премьера первым этапом «земельной реформы» может стать введение административным путем минимального срока в 15 лет на аренду паев у селян. Именно такой подход наконец-то позволит владельцам земли почувствовать (и пощупать в своем кармане) пользу от наличия у них подобной собственности.

«proUA» решил разобраться, что имел ввиду Президент и к чему приведут инициативы правительственных чиновников. С этим вопросами мы обратились к Максиму Федорченко, директору ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине»

Как Вы считаете, многие в Украине считают, что сохранение моратория на продажу сельхозземли – политический шаг. Но даже аполитические эксперты уверяют, что для снятия запрета принять законы о рынке земли и земельный кадастр. Как сейчас обстоят дела с формированием этих документов?

- Само по себе принятие этих законов не означает автоматического введения рынка земли. Даже если одновременно с введением в действие этих законов из Земельного кодекса исключат пункт о моратории, рынок начнет работать очень слабо. Причем эта работа ограничится сделками купли-продажи в довольно небольшом объеме; ипотеку сельхозземель мы увидим еще не скоро. Причин тому несколько, но главная – отсутствие кадастрово-регистрационной системы.

Как известно, функция регистрации прав собственности на недвижимость и землю сейчас закреплена за Минюстом. Однако закон о регистрации вступает в силу только 1 января 2012 года. Таким образом, ни регистрации, ни рынка, ни земельной ипотеки раньше этого срока ожидать не следует.

По моему мнению, сейчас актуальность законов о рынке и кадастре намного ниже, чем актуальность завершения технической подготовки – то есть создание картографической основы, земельно-информационной системы и реестра прав.

Кстати, разработчики документа говорят, что законопроект «Про государственный земельный кадастр» будет подан в Раду уже в этом месяце. Не получится так, что Закон будет действовать, а самой «основы» не будет еще несколько лет?

- Этот закон всегда «вот-вот будет подан». И даже уже подавался, и был принят, и был ветирован Президентом Украины. Так что законопроектное прошлое этого закона весьма бурное. Намного важнее, чтобы было, куда приложить этот закон. Ему, как рычагу Архимеда, необходима точка опоры, и тогда земля «поднимется», в смысле превратится в капитал.

По сути, закон опишет нам порядок ведения кадастра, а не процесс его создания. Соответственно, некоторое время закон о кадастре будет в подвешенном состоянии, точно так же, как несколько лет существовал закон о государственной регистрации прав на недвижимость – без регистрации и реестра.

Тем не менее, закон о кадастре необходим. Хотя бы потому, что вместе с законом о регистрации прав он создаст полноценную правовую базу украинской кадастрово-регистрационной системы (КРС). Имея эти два закона, пусть даже еще не вступивших в действие, все вовлеченные в процесс ведения кадастра и осуществления регистрации прав организации смогут эффективнее взаимодействовать в процессе подготовки запуска КРС. А то выйдет: колея широкая, а вагоны – для узкоколейки.

Что касается перспектив создания кадастра в ближайшие два года – думаю, эти перспективы были довольно туманными в начале 2010 года, когда эксперты с мировыми именами указывали на возможность завершения работ по созданию кадастра до июня 2012 года. Мне кажется, что сейчас эти перспективы могут быть еще туманнее, поскольку главное кадастровое ведомство страны последний год находилось в состоянии кадровой неопределенности.

Также существует мнение, что первым шагом в земельной реформе может быть административное управление сроками и ставками аренды земли (паев)? На Ваш взгляд, от такого шага выиграют собственники паев?

- Однако принудительное установление сроков вряд ли следует считать положительной новацией. Во-первых, такая принудиловка противоречит принципу свободы договора, на котором основана рыночная экономика; во-вторых, свобода договора предполагает возможность его досрочного расторжения, т.е. в принципе заставить стороны находиться в определенных отношениях в течение какого-либо срока представляется затруднительным. В-третьих, это дает козырь недобросовестным и неэффективным арендаторам – селянину понадобиться долго оббивать судебные пороги, чтобы избавиться от такой напасти. Уверен, что власть не должна вмешиваться в процесс, который и так уже идет.

В классической «рыночной» ситуации собственник земли НЕ заинтересован в долгосрочной аренде. Дело в том, что при заключении договора аренды на новый срок собственник имеет право увеличить стоимость земли на стоимость улучшений, произведенных арендатором. Соответственно, вырастает арендная плата, даже при неизменной ставке. Именно поэтому собственник заинтересован как можно чаще «капитализировать» эти улучшения.

Однако наша ситуация неклассическая – цена земли сформирована по формуле, и отразить в ней стоимость улучшений крайне сложно, если вообще возможно.

Что касается ставок арендной платы – они должны быть продуктом конкуренции, у нас же они пока продукт административного влияния. В недавнем исследовании Украинского Клуба Аграрного Бизнеса, эксперты доказали, что рост ставок аренды обусловлен в первую очередь повышением минимальной ставки аренды и активными действиями властей по перезаключению договоров аренды с новыми минимальными ставками.

Конкуренции же на рынке аренды нет – на 7 млн. арендодателей приходится 50 тысяч арендаторов. Кроме того, довольно много земли находится вне обработки. Именно поэтому минимальные ставки аренды не получили полного распространения – потому что неразвита конкуренция.

Однако эти минимальные ставки имеют и обратную сторону: тот, кто их платит, собственнику земли больше ничего не должен, хотя бы даже его бизнес мог позволить себе платить и более высокую арендную плату. Таким образом, государство ограничивает стоимость земли как ресурса для агробизнеса – но за счет собственников земли, которым не положено больше 3 процентов от нормативной стоимости земли.

Уверен, что мировые тенденции приведут к тому, что и в Украине возникнет конкуренция на рынке аренды земель сельхозназначения. Если же государство будет воздвигать административные барьеры, то этот процесс может быть отсрочен, но он не может быть остановлен.

Кстати, многие эксперты говорят, что в Украине не урегулирован процесс передачи местным властям паев, собственники которых умерли, не оставив наследников, невероятно сложный. Из-за этого увеличивается процент «ничейной земли»?

- Процесс урегулирован, однако признание имущества выморочным и передача его в государственную или коммунальную собственность связаны с судебным процессом. Это усилия, деньги… Поэтому процесс этот не идет. Он как бы накапливается. Если мы посмотрим на данные кадастра, площадь государственных земель сельхозназначения только уменьшается из года в год, а площадь частных земель сельхозназначения – увеличивается. «Ничейная земля» пока еще прячется в частной земле – пока не приняты соответствующие судебные решения.

Также следует учесть и тот факт, что земля, утратившая собственника, легко становится объектом «необоснованного обогащения», т.е. ее могут использовать в сельхозпроизводстве без оформления договоров и уплаты арендной платы. Не исключено, что местные органы власти распоряжаются ее уже сегодня, как своей… Поэтому ответить на Ваш вопрос можно другим вопросом: «кому выгодно?»

По Вашим оценкам, какой сегодня в стране этот процент? Какой процент земли, которые нигде не отмечены в государственной статистике? Почему так сложилось?

- Не знаю, сколько земли «нет» в статистике. Но смею Вас заверить, что и та земля, которая там «есть», вызывает немало вопросов. Государственными сельхозземлями сегодня управляет довольно большое количество органов. Когда был принят Земельный кодекс, КМУ обязали провести оценку, сколько земли находится в пользовании государственных и коммунальных структур, и сколько им по-настоящему необходимо. Этого сделано не было.

В строгом смысле слова эти земли – всего около 11 млн. га, в том числе 5,6 млн га пашни – во многих случаях заслуживают переквалификации в земли других категорий или нуждаются в консервации.

При снятии моратория, по Вашим оценкам, какой процент украинцев готов продать свои паи?

- Думаю, этот процент не будет высоким, не выше 5-6%, особенно в течение первых двух лет. Продавать будут в основном те, кто уехал из села, находятся в стесненных обстоятельствах или не имеют наследников. Это мнение разделяют также эксперты, опрошенные мной в рамках исследования вопросов, связанных с правом собственности на землю с/х назначения, которое я проводил в марте-апреле 2010 года.

Не исключено, что в некоторых местностях этот процент будет выше, в некоторых – ниже, а кое-где продаж не будет вовсе.

Кроме того, сейчас уже можно говорить у постепенном снижении роли домохозяйств в производстве сельхозпродукции и увеличении роли корпоративного сектора. Соответственно, по мере снижения этой роли домохозяйства могут начать продажу земли. Однако это перспектива начнет себя проявлять, думаю, года через три.

Ваш прогноз - мораторий на продажу земли будет отменен с 2012 года?

Я бы сказал, что мораторий не будет отменен раньше этой даты и вряд ли будет отменен в течение 2012 года.

Фото журнала «Строительная деятельность»

Читайте новости Comments.UA в социальных сетях facebook и twitter.

Источник: Юрий Школяренко

Теги:

Версия для печати
132103
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер:

Партнеры портала

Price.ua - сервис сравнения цен в Украине
властьвласть деньги деньги стиль жизнистиль жизни hi-tech hi-tech спорт спорт мир мир общество общество здоровье здоровье звезды звезды
Архив Экспорт О проекте/Контакт Информатор

Нажмите «Нравится»,
чтобы читать «Комментарии» в Facebook!

Спасибо, я уже с вами.

   © «Комментарии:», 2016

Яндекс.Метрика Система Orphus