УКРАИНА

материалы по теме:

Власть

Шале с юридическим лицом

0

Во время кризисного удешевления зарубежной недвижимости ее покупка будет выгодной, а если недвижимость курортная — еще и приятной

Курс на Монако

Снижение цен на недвижимость наблюдается практически во всех странах, но заметнее всего оно в США, где жилье подешевело в среднем на 50%, а в некоторых штатах — до 70%. Если два года назад во Флориде цены на недвижимость стартовали от $400 тыс., то сейчас там можно купить новый дом с тремя спальнями и бассейном за $100–150 тыс.

Однако Америка от нас слишком далеко, чтобы рассматривать ее как «дачное место». То же самое можно сказать и о буме спроса на панамскую недвижимость, случившемся в Украине три года назад из-за простоты оформления сделки в этой стране.

Другое дело Европа, куда в общем-то рукой подать — за сутки-двое можно доехать даже на машине. И кризис тут тоже присутствует, так что цены ниже обычных (см. таблицу).

«В периоды экономической нестабильности следует обратить внимание на рынки, доказавшие свою устойчивость к финансовым катаклизмам и высокую ликвидность», — говорит директор международного агентства по оказанию услуг «AESI-сервис» Ольга Папуцина. Она считает, что всегда в цене будет домик на берегу Женевского озера и на швейцарских горнолыжных курортах Церматт, Сант-Мориц, Вербе, а также на французском Лазурном Берегу, Итальянской Ривьере (Форте деи Марми), Сардинии, во Флоренции и на берегу озера Комо.

Именно сейчас, во время кризиса, украинцы заинтересовались недвижимостью в Монако, говорит Ольга Папуцина. Этот рынок для наших сограждан новый, поэтому специалисты советуют осторожно относиться к предложениям «виллы в Монако за 2 млн. евро». Виллы там как минимум вдвое дороже, и не исключено, что тут может таиться какой-то подвох: например, заезд на вашу территорию окажется принадлежащим соседу. Торг в Монако уместен, но, скорее всего, в качестве бонуса вы получите комплект дизайнерской мебели или годовую карту в яхт-клуб, но живые деньги с вас стребуют до евроцента.

Шале с юридическим лицом

Всем известно, что швейцарцы радушно принимают туристов, но не любят иностранных граждан, которые живут в соседнем доме или соседней квартире. Чтобы избежать наплыва чужеземцев, швейцарскими кантональными властями был принят так называемый закон Коллера (Лекс Коллера, как еще его называют). Согласно закону кантоны наделены правом самостоятельно определять квоты на покупку жилья гражданами других стран.

В среднем в год каждый кантон дает иностранцам от двух до пяти разрешений на приобретение недвижимости. Более лояльны в этом плане власти кантонов во французской и немецкой частях Швейцарии, а в итальянских кантонах разрешения дают со скрипом. И как раз в этой части страны находится озеро Лугано, берега которого, как утверждают отечественные агенты, особенно нравятся украинцам, которые, по словам тех же агентов, готовы потратить на шале в Швейцарии в среднем около 15 млн. евро.

Можно, конечно, стать в очередь на получение разрешения или довольствоваться Женевским озером, но есть и обходные варианты. Обойти Лекс Коллера можно двумя путями.

Первый проще простого: достаточно купить недвижимость в Швейцарии у украинского гражданина, который ею там уже владеет и в свое время получил на ее покупку соответствующее разрешение от кантона. Но найти такой вариант нелегко, потому как число продавцов ограничено.

Второй путь сложнее. Придется покупать недвижимость на юридическое лицо. Но при этом одним из директоров компании, приобретающей недвижимость, обязательно должен быть швейцарец. Швейцарские граждане прекрасно об этом знают, и ни один из них меньше чем за 4 тыс. евро в год числиться у вас зицпредседателем не согласится. Регистрация предприятия обойдется в 10 тыс. евро плюс ежегодно придется платить налог в размере 5 тыс. евро.

Согласно тому же закону Коллера нерезидент имеет право владеть недвижимостью площадью до 200 м2 и участком до 1 тыс. м2 (10 соток). Таким образом, даже среднестатистическое предложение компании AESI (вилла площадью 300 м2 в Сан-Жингольфе (Женевское озеро) за 2,95 млн. евро) заведомо предполагает создание юридического лица.

Швейцария обещает отменить закон Коллера в 2015 году. Можно дожидаться этого заветного часа, но при этом следует понимать, что нынешние кризисные цены так долго не проживут.

В обход богатства

Как говорят посредники, швейцарскую недвижимость покупают «люди очень конкретные и четко знающие, что именно они хотят». А вот заказы от покупателей домика во Франции, как правило, более расплывчатые: хочу, мол, виллу на Лазурном Берегу. «Ницца, Канны?» — «А где вы посоветуете?». По словам агентов, с французами торговаться сложно, шансы существенно снизить цену почти нулевые. Но способ сэкономить при покупке существует.

Секрет заключается в уходе от так называемого «налога на богатство» (это 1–1,5% от средней стоимости аренды вашего жилья в год, даже если вы его не сдаете в аренду). От этого налога освобождает стопроцентный банковский кредит во французском банке на покупку недвижимости. Правда, банк попросит в качестве залога положить 40% суммы на депозит. KW лично известен, по крайней мере, один украинец, который воспользовался этой схемой, когда приобрел за 28 млн. евро замок в Бордо. Теперь он ежегодно экономит 250 тыс. евро. Одним словом, наука покупки курортной недвижимости за рубежом гораздо сложнее простого «сколько стоит? вот деньги, заверните». И не надо думать, что это касается лишь многомиллионных трат олигархов. На том же Лазурном Берегу можно найти домик или квартиру по цене, сравнимой с киевскими ценами прошлым летом. Но рассчитывать на роскошный вид не стоит — это будет очень маленький домик с простым ремонтом и в отдаленном районе.

Еще интереснее ситуация в Испании. Сначала там разгорелся скандал со сносом 200 тысяч вилл, которые своим расположением не соответствуют требованиям местного министерства охраны природы. Затем начался мировой финансовый кризис. В итоге в портфеле предложений украинских агентств сейчас имеются виллы на побережье, владельцы которых уже снизили цены на 40%.

Остановился рост цен и даже началось их падение в Болгарии, где в 2007–2008 годах курортная недвижимость на морском побережье стремительно дорожала (на 80% за два года). Не в последнюю очередь потому, что ее покупали украинцы, делавшие бизнес на сдаче ее в аренду.

Кипрский застой

Удивительно, но практически не меняются цены на недвижимость на Кипре. «Восходящая тенденция сохранится и в кризис. По оценкам даже очень консервативных европейских экспертов, рост экономики государства составит 1,1%, а минэкономики Кипра обещает 2,04%», — говорит глава представительства международной компании Pafilia Property Developers в Украине Александра Кротова.

Сейчас на Кипре если кто и продает свою недвижимость по сниженным ценам, то только английские пенсионеры. Для украинцев и россиян остров по-прежнему остается «второй родиной». Самая дорогая курортная недвижимость в Лимасоле. Там цены перегреты россиянами, составляющими 20% населения города. Украинцы, по словам Александры Кротовой, предпочитают британизированный Пафос, облюбованный английскими пенсионерами. Люксовые места на Кипре — это городки Полис и Лачи на юго-западном побережье, где пока более низкий, чем в целом по острову, процент застройки территории. Там в основном располагаются виллы с индивидуальными пляжами стоимостью от $1 млн.

На этом фоне наша крымская недвижимость из сегмента «премиум» в районе Ялты по цене (виллы от $0,5 млн.) не уступает зарубежной. Дороговато, если сравнивать нынешнее состояние инфраструктуры Большой Ялты с известными заграничными курортами. Но, во-первых, чем ближе Евро-2012, тем больше изменений к лучшему в ней следует ожидать, а во-вторых, цены на апартаменты бизнес-класса, например в комплексах «Никитский дворец» «Наутилус», сейчас очень выгодны для инвестиций. Да и в плане своей уникальной природы Южный берег Крыма даст сто очков вперед многим мировым курортам с громкими именами.

Комментарий

Александр Соколов, предприниматель, яхтенный капитан, Украина

Два года активно ищу дачный домик за границей. Самые приятные цены видел на юге Китая и в Таиланде — за $30 тыс. можно купить новый особняк площадью150–200 м2 (с коммуникациями, но без отделки) на первой линии. Но летать туда утомительно, там я поселюсь на пенсии. А пока наиболее приемлемым вариантом для себя вижу апартаменты на Кипре. Цены там в пять-десять раз выше азиатских, но чувствуешь себя как в родной деревне.

КСТАТИ

Риелтор на коротком поводке

Как утверждают агенты посреднических компаний, достаточно долго проработавшие на украинском рынке, наш покупатель зарубежной курортной едвижимости обращается к ним чаще всего с единственной целью — выяснить координаты продавца, чтобы затем связаться с ним напрямую.

Упрекать покупателя в этом, наверное, нельзя. Наши посредники-риелторы сами создали себе репутацию рекордсменов по жадности. Во всяком случае 3–5% комиссионных, что до кризиса было нормой при сделках внутри Украины, для Запада — исключительный случай, только для какой-то особой недвижимости.

В итоге наш человек не пожалеет времени и сил, чтобы выйти непосредственно на застройщика. Ведь речь в данном случае идет об очень больших деньгах. Например, цены на шале на берегу Женевского озера в Швейцарии или виллы на озере Гарда в Италии стартуют с 3 млн. евро.

Однако в случае зарубежной недвижимости обойтись без посредника может позволить себе только человек, который в стране, где он хочет купить домик, ориентируется как дома. В остальных случаях лучше все-таки поручить подбор вариантов и сопровождение сделки посреднической компании.

Дело в том, что при международных сделках выплаты комиссии посреднику могут осуществляться по другим схемам, нежели у нас на внутреннем рынке. Например, если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке в Турции или Испании, 3% от стоимости покупки выплачивает посреднику застройщик. При обращении к нему напрямую он, скорее всего, позвонит своему агенту в Украине, чтобы выразить свое удивление. На сговор же против посредника, регулярно обеспечивающего его клиентами, застройщик не пойдет, в их бизнесе это не принято.

Кроме того, при покупке недвижимости во многих странах покупателю придется заплатить ощутимые деньги сверх ее цены. Например, во Франции, Италии, Греции сумма государственных и муниципальных налогов и сборов превышает 10% от стоимости недвижимости. Посредники хорошо ориентируются, сколько и за что надо заплатить дополнительно, и потому на стадии выбора зарубежной недвижимости проще получить эту информацию от них, нежели изучать вопрос самостоятельно.

И, наконец, посредники пригодятся в том случае, если домик у моря покупается не для личного отдыха, а для сдачи в аренду, то есть для бизнеса. Им проще, чем вам, найти компанию, которая будет управлять вашим бизнесом на месте. В Европе принято устанавливать цену аренды в размере 5–7% в год от стоимости объекта. Это выше, чем в среднем по Киеву (3–5%). Но если в Киеве подавляющее большинство арендодателей не платят налоги вообще, то за границей самостоятельно играть в прятки с налоговой не рекомендуется — слишком велик риск. Между тем местная управляющая компания поможет оптимизировать налоговое бремя в рамках местных законов.

Таким образом, посредник — не лишний. Но нелишне будет вникнуть и в тонкости отношений агентства с зарубежными продавцами. Такое знание даст покупателю хорошие козыри, чтобы поумерить аппетит посредника.

С прицелом на Олимпиаду-2012

Курорты Великобритании — направление, пока редкое для украинцев. Между тем Истборн на берегу Ла-Манша — английский рекордсмен по количеству солнечных дней в году. Это не только отличный курорт, но и настоящая находка для яхтсменов. В бухте городка во время Олимпиады 2012 года состоятся соревнования по водным видам спорта. К тому времени недвижимость в Истборне заметно подорожает, так что лучше купить ее загодя, пока особняк начала прошлого века в 15 минутах ходьбы от моря стоит 1,2 млн. фунтов стерлингов, трехкомнатная квартира — 150–200 тыс., а студию (так называют за границей однокомнатные квартиры) можно приобрести за 100 тыс. фунтов. В летний сезон ставки аренды на такие студии доходят в Истборне до 700 фунтов в неделю.

По материалам: «Kyiv Weekly»

Читайте новости Comments.UA в социальных сетях facebook и twitter.

Источник: Дарья Трусова

Теги:

Версия для печати
269968
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер:

Партнеры портала

Price.ua - сервис сравнения цен в Украине
властьвласть деньги деньги стиль жизнистиль жизни hi-tech hi-tech спорт спорт мир мир общество общество здоровье здоровье звезды звезды
Архив Экспорт О проекте/Контакт Информатор

Нажмите «Нравится»,
чтобы читать «Комментарии» в Facebook!

Спасибо, я уже с вами.

   © «Комментарии:», 2016

Яндекс.Метрика Система Orphus