Дешево — для сердитих

Якщо є бажання заробляти на перепродажу або оренді житла, експерти радять ризикнути зараз і купити на майбутнє п’ять-десять квартирок. За даними спеціалізованих інтернет-порталів, ціна столичної вторинної нерухомості сьогодні стартує з $1,2–1,4 тис./м2. Виходить, що за невибагливу "готельку" доведеться викласти $38–45 тис. Але якщо добре пошукати, можна знайти й дешевші варіанти — навіть нижче $1000 за "квадрат". Агентства нерухомості їх не афішують, бо при продажу з-під поли обіцяють ріелторам підвищені комісійні, оскільки бажаючих придбати такі квартири дуже багато — їх можна потримати в портфелі до нового витка цін або зробити бізнес на оренді. Сьогодні дохід від здавання в оренду однокімнатної квартири вартістю $40 тис. становить приблизно 2000 грн., або $300 на місяць. За рік орендна плата принесе власникові нерухомості майже $3600, або 9% річних. Таку прибутковість цілком можна порівняти зі ставкою доларового депозиту у великому й надійному банку, тільки от ризики від розміщення грошей на депозиті й зберігання їх у вигляді нерухомості — непорівнянні.

Торг більш ніж доречний

За свідченнями самих ріелторів, найдешевші квартири, як правило, не доходять до відкритих баз даних як агентств нерухомості, так і газет безкоштовних оголошень. "По-перше, дешевою квартира стає тільки під час торгу, а спочатку її виставляють за цілком ринковою ціною. По-друге, кожний агент або агентство має покупців з грошима на руках, що готові купити цікавий варіант одразу ж, отож до баз даних і реклами він не доходить", — пояснює комерційний директор компанії "Сітікон" Едуард Бразас.

Остаточна низька ціна утворюється у тих випадках, коли власникові квартири терміново потрібні гроші. "Насамперед це власники заставних або іпотечних квартир, які вони вже не в змозі сплачувати. Крім того, це так звані квартирні спекулянти, які накупили житла про запас, у тому числі в кредит. Тепер вони продають свої запаси за мінімальними цінами для закриття іпотечних кредитів", — пояснює провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

Також до категорії "терміново продам" зараховують квартири, які належать компаніям середньої руки, у тому числі агентствам нерухомості, що у свій час вклали гроші в житло, а тепер заради порятунку бізнесу змушені його продавати.

"Продавці, природно, не повідомляють з порога, що гостро потребують грошей і готові багато скинути, тому найдешевші квартири дістаються, як правило, тим, хто торгується на всіх переглядах і твердо впевнений, що знайде задовільний варіант", — каже генеральний директор агентства нерухомості "Альянс-Брок" Андрій Сокур.

Осінній цінопад

Бажаючим придбати дешеве житло в Києві фахівці радять подати заявки в різні агентства з вказівкою максимальної ціни бажаної покупки. У заявці варто зазначити, що покупець готовий оплатити послуги ріелторів "за домовленістю", але за умови, що вартість придбаної квартири буде нижче якоїсь фіксованої ціни, наприклад менше $1 тис. за "квадрат".

"Постійний моніторинг ринку, гарний контакт з ріелторами, можливість заплатити готівкою, всеїдність (згода купити житло без жорстких умов до місця розташування/стану/ планування), готовність швидко купити квартиру, яка продається "не від хорошого життя", з відповідними ризиками теж підвищують шанси придбати дешеве житло", — вважає Едуард Бразас.

І хоча зараз недорогих варіантів значно менше, ніж у січні-лютому цього року, уже у вересні фахівці прогнозують новий ажіотаж пропозицій за цінами нижче $1,2 тис. за "квадрат".

"У травні-червні продавці почали знімати свої пропозиції з продажу, бо долар знову просів і наближалися відпустки, тобто для попиту починався мертвий сезон, — пояснює Сергій Костецький. — Крім того, якщо в грудні-січні багато людей несподівано для себе опинилися в дуже скрутному фінансовому становищі й намагалися за будь-яку ціну покращити свої справи, зараз вони вже адаптувалися до нових умов. Але ще важчі часи можуть настати разом з можливою другою хвилею кризи, коли після літа пройде наступна черга звільнень, а бізнес після відпусток вимагатиме термінової реанімації".

Тому, запевняють фахівці, тим, хто бажає купити дешеве житло, варто почекати до осені, оскільки зараз немає реального попиту на житло, і воно неодмінно продовжить дешевшати. Так, за даними консалтингової компанії SV Development, якщо в 2008 році в Україні продавалося приблизно 200 тис. квартир щорічно, зараз кількість офіційно зафіксованих угод скоротилася на порядок — у січні продали близько 300 квартир по всій країні, зараз їх продається ще менше — до 200 на місяць. Отож бажаючим позбутися своїх квадратних метрів доведеться або дуже піднапружитися, щоб знайти покупців, або знижувати ціну.

Чи варто ризикувати?

Тим, хто має $30–35 тис. і бажає перетворити їх у нерухомість, не слід забувати й про можливі ризики такої покупки як зараз, так і восени.

За словами начальника відділу продажів квартир компанії "Траєкторія" Олександра Онищука, дуже дешеве житло — це найчастіше:

квартири з договором довічного втримування;

примусовий продаж через суди з недобровільним виселенням;

квартири з поганою історією — незаконним виселенням неповнолітніх дітей, вступом у спадщину шляхом обману й т.д.

"Зараз у нас є квартира вартістю до $30 тис. — "гостинка" на окраїні міста площею 30 м2, яка підлягає примусовому продажу з виселенням мешканців. Однак купувати її можна без перегляду, тільки за документами. Нескладно спрогнозувати, що виписка з цієї квартири колишніх мешканців і судові позови можуть затягтися на роки", — розповідає Олександр Онищук.

За словами Едуарда Бразаса, ризик при придбанні найдешевших варіантів нерухомості полягає й у тім, що її продавцем може бути п’яничка або наркоман, що продає житло за борги. Іноді такі громадяни спохвачуються і намагаються повернути втрачене, намагаючись довести в суді, що на момент угоди були недієздатні.

Отож ризик при купівлі дешевого житла є завжди. І тільки ви самі можете вирішити, чи вартує така нерухомість ризику.

КОМЕНТАР

Володимир Степенко

директор маркетингу консалтингової компанії SV Development

Ми вважаємо, що ціни на нерухомість будуть падати і далі, і до вересня відбудеться черговий викид на ринок найдешевшого житла. Логіка тут проста: для того щоб ціни росли, необхідно, щоб доходи населення збільшувалися, а банки кредитували. Зараз не відбувається ні першого, ні другого. Ми не спостерігаємо збільшення загальної грошової маси, скоротилися в рази продажі автомобілів, інших дорогих речей і послуг, навіть менше купують товари першої необхідності. Природно, у таких умовах не може бути й мови про підвищення цін на масовий сегмент житла. Крім того, для того щоб вторинний ринок нерухомості пожвавився, необхідний стабільний курс долара, який би протримався хоча б три-п’ять місяців — саме тоді стане зрозуміло, на якій позначці зупиняться ціни на нерухомість. Дно ринку, на нашу думку, установиться на позначці $800–1000 за м2 — такі пропозиції є й зараз і ще більше їх з’явиться восени.

За матеріалами: "Weekly.ua"