Трудности реновации в Украине: за чей счет обновлять устаревший жилой фонд

Несмотря на то, что власть рапортует об успешно проведённой декоммунизации, избавиться от одного из главных символов советской империи – хрущёвок – пока не удаётся. Несмотря на скорое истечение сроков их эксплуатации. По заявлениям политиков, процесс до сих пор сильно тормозила норма об обязательном согласии на реконструкцию 100% жильцов. Способен ли что-то изменить новый законопроект Министерства регионального развития разбирались "Комментарии".

Реновация в Украине: обветшалый жилой фонд

Проблема обветшалого жилого фонда в Украине с каждым годом становится всё острее. Более 50% всех домов в стране устарели, а 7,5% и вовсе признаны непригодными к жизни. Настоящим "эпицентром разрухи" по праву считается Одесская область, где в 2016 году местные власти насчитали 6,2 тыс. таких зданий.

Ещё в конце прошлого века Украинская академия архитектуры по поручению тогдашнего президента Леонида Кучмы разработала проект "Реконструкции жилых домов первых массовых серий", которым собирались "осчастливить" около 2 млн украинских семей за счёт пристройки и утепления жилплощади хрущёвок. Традиционно, громкие заявления политиков упёрлись в недостаток средств, и всё застопорилось на нескольких пилотных проектах.

С тех пор ничего не изменилось. Жилой фонд, большая часть которого была построена ещё до обретения Украиной независимости, неуклонно стареет. Специалисты предупреждают – рано или поздно это приведёт к настоящей техногенной катастрофе. Такие здания как панельные хрущёвки образца 50-70-х годов прошлого века исчерпают свой ресурс уже в следующем году. Владельцам квартир в кирпичных хрущёвках, сталинках и других возводимых до распада СССР многоэтажках тоже не стоит расслабляться. Любое, даже самое прочное сооружение со сроком службы более века, требует капитального ремонта каждые 20-30 лет. В идеале этот "банкет" в соответствии с "Законом о приватизации государственного жилищного фонда" должны были оплачивать местные власти, однако на деле всё бремя ремонта государство благоразумно переложило на плечи жильцов. Согласно 382 статье Гражданского кодекса, многоэтажные дома являются совместной собственностью владельцев квартир. Потому проведение текущих и капитальных ремонтов – их "головная боль" со всеми вытекающими последствиями. По скромным подсчётам, даже косметическая реставрация стандартной 9-этажки может обойтись в 2 млн грн., что при разбросе на 100 квартир составляет по 20 тыс. грн. с квартиры. Сумма, практически неподъёмная для большинства украинцев.

Эксперты видят выход в поисках инвесторов, готовых вложиться  в ремонт на условиях передачи в их собственность придомового участка или разрешения надстроить пару этажей. Но, как отмечает генеральный директор агентства "Евро-Рейтинг" Григорий Перерва, максимальная рентабельность такой затеи для подрядчика составит не более 10%, что едва ли сможет его заинтересовать. Перерва, а вместе с ним и президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита уверены, чтобы сделать проект более привлекательным для инвестиций нужно сносить неподлежащие ремонту здания оптом. "Чем больше снесено, тем большую прибыль можно получить за постройку на этом месте новых многоэтажек", – заключают они.

Реновация в Украине: плюсы и минусы инициативы Минрегионстроя

Весной 2017 года Минрегионстрой анонсировал разработку новой программы по реновации хрущёвок, пообещав при этом взять лучшее из мировых практик. И вот, наконец, в середине мая, стало известно о новом законопроекте "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда". Инициатива ведомства касается не только пятиэтажек эпохи "оттепели", а всего устаревшего жилья в целом.

По новым правилам заказчиками работ будут выступать местные власти, а список возможных источников финансирования расширен. Оплачивать реконструкцию будет возможно в складчину. Причём не только за счёт средств госбюджета и подрядчиков,  но и за деньги частных фондов, местных властей и самих жильцов. Кроме того, в министерстве уверяют, что в проекте будут предусмотрены все мелочи, включая алгоритм принятия решения о сносе или реконструкции, подробную процедуру выплат компенсации жильцам и их расселения. Обитателям реконструируемых домов обещают предоставлять жильё с аналогичными условиями в границах их микрорайона или квартала.

Ещё одной особенностью документа стало снижение количества жильцов, обязательное согласие которых необходимо для проведения реконструкции устаревшего жилья, со 100% до 75%. Предыдущая норма действовала на протяжении последних полутора десятков лет, и, как отмечает замглавы Министерства регионального строительства Лев Парцхаладзе, полностью тормозила весь процесс реновации.

Действительно, добиться единодушного согласия от жильцов, даже на условиях предоставления большей жилплощади практически невозможно: кто-то сделал дорогостоящий ремонт, кто-то просто не намерен менять обстановку или требует от застройщика слишком большие "откупные". Да и жители соседних домов не всегда в восторге от перспективы превращения их дворов в огромную парковку и других "прелестей" уплотнённой застройки. В том числе и проседанию фундамента при строительстве новых домов впритык к старым.

Украинцы вообще привыкли скептически относиться к подобным инициативам. Впрочем, на фоне отсутствия механизмов защиты интересов собственников сносимой недвижимости такая реакция выглядит вполне обоснованно. Как подчёркивают эксперты, в предложении Минрегионстроя заложены такие риски как подтасовка результатов голосования жильцов, возможность давления на них в пользу заинтересованных лиц, игнорирование реальных пожеланий во время расселения. Также существует большая вероятность, что строительство нового жилья в силу различных причин (например, банкротство застройщика) может затянуться на неопределённый срок и выселенные обитатели хрущёвок окажутся без крыши над головой. Тем не менее, Юрий Пита отмечает, что несмотря на всю неидеальность такого решения, на сегодня это единственный выход из сложившейся ситуации.

Реновация в Украине: опыт других стран

Задачу с устаревшим жилым фондом в каждой стране решают по-своему. Например, Эстония последние 5 лет активно реконструирует свои "хрущёвки" (а их в стране больше половины) за счёт грантов Евросоюза, компенсирующего до 40% затрат. Оставшуюся часть средств жильцы домов берут в кредит. При этом для старта реновации по закону достаточно собрать чуть более 50% голосов.

В Восточной Германии, которой на память о советской оккупации так же досталась масса хрущёвок, панельные пятиэтажки получили вторую жизнь и были превращены в уютные 3-4 этажные здания с просторными террасами. Избавиться от излишней этажности помогла массовая миграция населения в западные регионы после падения "Берлинской стены". В 90-х годах вместо популистской приватизации государственные квартиры были переданы в собственность управляющим компаниям. Они-то и занялись их благоустройством для последующей продажи или сдачи в аренду. Прагматичные немцы подсчитали, что стоимость реконструкции "хрущёвки" составляет всего треть от себестоимости нового жилья и сделали соответствующие выводы.

Израильские 4-5 этажные дома, построенные в 50-60-х годах прошлого века, – так называемые "шикунимы", наоборот, превращают в 6-7-этажки с помощью дополнительного внешнего каркаса. Реновация проходит без отселения жильцов, а началу работ предшествуют долгие переговоры с жильцами, длящиеся не один год. Гарантом процесса неизменно выступают местные власти.

В Москве от пристройки внешнего каркаса к "хрущёвкам" перешли к более радикальному решению – сносу и последующей постройки на их месте высоток. Правда, пока действия мэрии вызывают протесты местных жителей, которые проводят митинги и требуют пересмотреть предложенные проекты, увеличивающие плотность застройки более, чем в 3 раза. К слову, в 2017 году власти РФ приняли закон о реновации, по которому для включения дома в программу достаточно ⅔ голосов собственников. Что касается несогласных на переезд, то их в этом случае ожидает принудительное выселение через суд.

Несмотря на то, что изначально снос 3000 хрущёвок был объявлен в Киеве, столичные власти так и не решились стать первопроходцами в сфере реновации и уступили эту честь Чернигову. Именно там прошлой осенью был анонсирован первый в Украине пилотный проект по сносу устаревших зданий при участии государственного и частного капитала. Принятая "Программа строительства нового жилья на месте домов старше 50 лет" предусматривает постройку около 20 новых домов в течение ближайшей пятилетки. Количество скромное (всего десятая часть от всех обветшалых зданий в городе), но для "обкатки" работающей бизнес-модели вполне достаточное.

Городские власти решили максимально заинтересовать застройщиков. Они пообещали предоставить на строительство от 25% до 40% финансирования из госбюджета и установить минимально возможный размер паевого участия в развитие инфраструктуры города — 0,01%. Кроме того, большая часть квартир в новостройках останется за застройщиками, которые, в свою очередь, обещают предоставить переселенцам равноценные по объёму квартиры для временного размещения и новоселье в апартаментах "под ключ" с общим метражом в 1,5 раза больше габаритов предыдущего жилья.

Впрочем, несмотря на казалось бы выгодные для обеих сторон условия, пока процесс черниговской реновации стоит на месте. Столкнёт ли его с мёртвой точки инициатива Минрегионстроя не совсем ясно. Ведь дело здесь не только в ней. Городской глава Чернигова Вячеслав Атрошенко обладает сомнительной репутацией и давно замечен в близких отношениях со скандальными застройщиками, включая одиозного президента госкорпорации "Укрбуд" Максима Микитася и местного черниговского бизнесмена Владимира Пригоду.

Как отмечают эксперты, для полноценного старта подобных программ необходимо счастливое стечение сразу нескольких обстоятельств: принятие законодательства, защищающего интересы застройщиков и жильцов (а также его неукоснительное соблюдение и жёсткий контроль со стороны государства); наличие достаточного количества средств в госбюджете; рост спроса на недвижимость не только в Киеве и области, но и в масштабах Украины. Иначе мрачные прогнозы журналиста Вячеслава Чечило могут сбыться и украинские хрущёвки рано или поздно действительно начнут обваливаться прямо на головы своих владельцев.