Приоткрытый рынок земли в Украине: почему скандальный закон может не заработать

Самым спорным во время внеочередного заседания Верховной Рады Украины (ВР), прошедшего в начале прошлой недели, был законопроект об открытии рынка сельскохозяйственных земель. Его приняли во втором чтении в ночь на 31 марта. Но не факт, что "земельный рынок" откроется, а закон – заработает.

Рынок земли в Украине: полуночный законопроект

Верховная Рада провела 30 марта ряд внеочередных заседаний, несмотря на карантин. Нардепы приняли ряд законопроектов, направленных на противодействие распространению коронавирусной инфекции. Также парламентарии решили, что следующие заседания Рады, если таковые понадобятся, будут проходить в онлайн режиме. Кроме того, с серьезным "скрипом" (президент даже приезжал уговаривать) назначили новых министров здравоохранения и финансов, поддержали в первом чтении так называемый "антиколомойский закон" (о невозможности возврата национализированных банков бывшим владельцам) и закон об открытии рынка сельхозземли. Последний, принятый во втором чтении и в целом, оказался самым резонансным – в него внесли более 4 тысяч поправок и в итоге приняли в первом часу ночи.

Примечательно, что два последних закона приняли по требованию МВФ – траншей ради и во избежание дефолта. По крайней мере, так говорят те, кто данные законопроекты поддержал. Еще одной особенностью принятия земельного законопроекта стал тот факт, что его поддержали всего 206 из более 250 депутатов от фракции "Слуга народа". Это, с одной стороны, дало повод говорить о развали монобольшинства, а с другой – вынудило пропрезидентской политсиле договариваться с "Европейской солидарностью" и "Голосом", чтобы добрать необходимое число голосов. 

Директор Киевской академии политических перспектив, политический эксперт Михаил Железняк, комментируя такого рода принятия закона, отмечает: "Мы отчетливо увидели, как Зеленского загоняют "за флажки". Президент становится зависимым, уязвимым. И не только от внешних "решал", но и от своей собственной фракции… Ну, а для принятия решения момент выбран идеальный: тотальный карантин, митингов никаких не будет".

Борьба, по словам эксперта, шла не только за землю, но и за транш МВФ, которого бы хватило, чтобы иностранцам продать гривню, вывести свою валюту из страны по курсу 28 грн за доллар, а не, скажем, 35, как это теоретически могло быть. Ну и – чтобы отдать часть прошлого долга внешним кредиторам.

Рынок земли в Украине: что приняли

С 13 ноября, когда ВР поддержала проект закона № 2178-10 по открытию рынка сх-земель в первом чтении, тот претерпел значительные изменения. Можно выделить условные топ-10 пунктов того, как будет (если будет, потому как – еще не всё дорешено) действовать данный закон:

1. В одни руки физлицам на первоначальном этапе можно получить не более 100 га земли (в первоначальном варианте было 200 тыс га).

2. Соответствующие приобретения можно осуществлять лишь с 1 июля 2021 года – и только гражданам Украины.

3. С 2024 года к рынку земли допускаются юридические лицам, которые созданы и зарегистрированы в соответствии с украинским законодательством, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины или государство, или же территориальные громады. С этого же года можно покупать уже до 10 тысяч га сх-земли в одни руки.

4. Участки сельхозназначения могут приобретать и банки (в порядке изъятия как предмет залога), однако должны будут продать их в течение двух лет после получения в собственность.

5. Иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юрлицам запрещено становиться собственниками сельхозземель в Украине. Пересмотреть это решение могут лишь на всеукраинском референдуме. При этом закона о референдуме у нас пока нет. К тому же, независимо от результатов волеизъявления, запрещается приобретение права собственности на землю юрлицами, гражданами государства, признанного Украиной государством-агрессором.

6. Не продаются и участки в 50-километровой приграничной зоне, коммунальные и государственные земли. Однако госземли будут переданы в распоряжение общин, которые смогут их отдавать в аренду.

7. До 1 января 2030 года цена на продажу земель сх-назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных паев, не может быть меньше их нормативно денежной оценки.

8. Если требования закона относительно концентрации земель будут нарушать, то землю могут конфисковать по решению суда.

9. Граждане, которые имеют право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, а также арендаторы, которые переоформили право постоянного пользования в отношении земельных участков, имеют право на выкуп земель в собственность с рассрочкой по цене, равной нормативной денежной оценке участков (составляет примерно  составляет 28 тыс. грн за 1 га), без земельных торгов.

10. Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков, проводятся только в безналичной форме.

Рынок земли в Украине: аргументы сторонников 

У битвы за землю в Украине традиционно были и есть противники и сторонники. У всех – свои аргументы.

Те, кто приветствует открытие рынка земли, напоминают, что с 2005 года у нас действовал так называемый "мораторий на продажу сельхозземель". Чем Украину, по их мнению, отдалили от цивилизованных стран и значительно притормозили в развитии. Такого мнения, в частности, придерживается экономический эксперт, президент инвестиционной группы "Универ" Тарас Козак. По его мнению, день принятия в целом закон об обороте с/х земель в Украине войдет в историю.

Директор юридической фирмы Crane IP Иван Никитченко предлагает противникам отмены моратория на продажу земли представить ситуацию, когда государство запретит продавать квартиру, авто или товары, которые вы производите. Он также напоминает, что Европейский суд по правам человека критиковал украинский "земельный мораторий".

Один из главных аргументов – Украина на грани дефолта, а открытие рынка земли входило в требования МВФ для предоставления очередного транша плюс новых миллиардных вливаний, которыми можно залатать дырявый украинский госбюджет.

К тому же, продажа земли способна влить средства в нашу экономику, а то и перезагрузить ее.

Президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль считает, что мы получили мягкий, консервативный старт рынка земли. Фактически – попытку упорядочить и вывести в легальную плоскость неофициальный рынок, который существует уже около 20 лет. Это может способствовать созданию мелких и средних сх-предприятий, стартапов, различных хозяйств. Аренда же земли, по мнению эксперта, способна стать альтернативой хранению денег в банках.

Рынок земли в Украине: аргументы противников

Те, кто выступает против открытия рынка земли, высказывают свои претензии. Одна из главных – новая власть обещала обсуждать все важные вопросы с народом. В итоге, не обращая внимания на социологию (а около 80% украинцев не одобряет продажу земли), протянула открытие соответствующего рынка. Народу же дадут (если дадут) возможность решать лишь – продавать или не продавать землю иностранцам.

Упрекают власть и в том, что она "под покровом ночи" исполнила заказ "внешних управленцев", устроив распродажу главного актива государства в кризисное время (когда стоимость любых активов резко уменьшается, а у большинства фермеров всё равно не будет средств, чтобы купить землю). Соответствующие спичи в стиле "мародеры", "марионетки", "продажа суверенитета", "рейдерский захват" и так далее можно услышать не только от представителей "Батькивщины", ОПЗЖ, но и от определенного пула политических и экономических экспертов.

Так, политтехнолог, эксперт Украинского центра общественного развития Юрий Подорожний считает, что украинцев, как туземцев, купили за несколько погремушек и скляшек. И поясняет, что за условные несколько миллиардов долларов от МВФ мы отдаем то, что стоит сотни миллиардов. По мнению Подорожнего, по масштабу и последствиям решение таким образом продавать землю напоминает отказ Украины от ядерного оружия на заре своей независимости.

Финансовый эксперт Павел Вернивский в серии постов на свой странице в Facebook поясняет, почему рынок земли не станет драйвером экономического развития, не поможет создать рабочие места, не увеличит экспорт и приток прямых иностранных инвестиций.

Высказываются опасения, что:

– владельцев паев будут принуждать к сдаче участков в аренду, а не продаже (и так могут распаевать даже как бы запрещенные к продаже государственные земли);

– будут многочисленные аферы с фирмы с оформлением земли на подставных лиц;

– землю скупят за бесценок, вытянув из нее все соки и фактически уничтожив этот ресурс;

– в проголосованной редакции законопроекта не прописано, что землю может купить только тот, кто ее реально обрабатывает и отчитывается о своей деятельности не менее нескольких лет (что открывает простор для "схематоза");

– не ясен вопрос с рынком кредитования под залог сельхозземель;

– собственникам земельных паев (а их у нас около 7 млн), которые захотят продать свои паи, вряд ли удастся получить за них справедливую цену. 

Политэксперт Михаил Железняк отмечает: "Все угодья на сегодняшний день уже в аренде у агробаронов. Скупят – без всяких аукционов. Согласно закону, цену будут формировать государственные оценщики. На которых влияют всё те же агробароны-олигархи… Принятый закон вообще – благоприятная среда для "схематоза". Арендуют землю сегодня, как правило, юрлица. Которые до 2024 года не смогут ее покупать. Но зато смогут передать право на ее покупку своему (подставному) физлицу. Второй шаг – продажа земли иностранцам. После снятия на это запрета, что, думаю, тоже со временем провернут. Порасскажут, к примеру, что только там мы можем обеспечить рост ВВП".

Адвокат, кандидат экономических наук Виктор Гольдский отмечает, что история с рынком земли все больше напоминает историю с приватизацией госпредприятий. Дескать, в 90-е и начале 2000-х годов доли в предприятиях, формально, тоже раздали людям через ваучеризацию.

"Но из бедного человека плохой инвестор – он не готов вкладывать деньги в развитие предприятия и ждать свои "иксы" годами –  дивиденды с прибыли. Просто потому, что денег у него нет прямо сейчас, а о завтрашнем дне он не думает. Потому он готов избавиться от активов за копейку. Ему надо кормить себя и свою семью, – рассказывает эксперт. – С приоткрытым рынком земли та же история. У основной массы наших крестьян нет возможности вести полноценное фермерское хозяйство, и взять капитал негде – кредиты неподъемные и кабальные, а от государства помощи ждать не приходится". 

По мнению Гольдского, земля, скорее всего, посредством схем окажется в руках у латифундистов-олигархов или у зарубежных корпораций, которые, кстати, могут работать в связке.

"Все мы помним финт с приватизацией Ахметовым Укртелекома через западного посредника. Это одна из причин, почему депутаты из разных групп влияния, из власти и оппозиции, так дружно голосовали за этот документ – хозяева дали "добро", – говорит экономист. 

Виктор Гольдский убежден: сначала надо обеспечить источники финансирования аграриев, а потом открывать рынок земли. Если, конечно, цель состоит в запуске западной фермерской аграрной модели, ориентированной на развитие села, а не просто наполнении казны в условиях полуколониальной зависимости от зарубежных "инвесторов" и магнатов. 

"Всемирный банк и МВФ прямо заявили, что им плевать на украинцев. Им важно, чтобы землю могли покупать юрлица (в том числе иностранные), а также чтобы кадастр был максимально защищен и прозрачен во избежание рейдерства. Всё! Только тогда они дадут свой кредит якобы на 10 млрд долл., хотя сама сумма нигде не прописана. Мы уже когда-то ядерное оружие продавали за обещания – тут, похоже, та же история, – рассуждает эксперт. – Это одна из причин, почему Зеленский до сих пор не подписал закон. Владимир Александрович понимает риски и явно не хотел бы войти в историю как президент, продавший Украину олигархам и иностранцам. Но и кредит нам нужен прямо сейчас. Я бы делал ставку на то, что Зеленский закон подпишет, кредит получит (пусть и маленький – на пару миллиардов), а потом будет ждать, пока Конституционный суд закон завернет. И овцы будут целы, и волки сыты. На время".  

Рынок земли в Украине: что ему может помешать

Глава Офиса президента Украины Андрей Ермак признал, что принятый закон – лишь первый шаг земельной реформы.

И пояснил, что предстоит еще заниматься введением эффективного земельного кадастра, системной поддержкой украинских фермеров.

То есть – рано одним праздновать, а другим пить за упокой?

Да – рано…

Доцент Киевской школы экономики Олег Нивьевский поясняет: чтобы рынок земли заработал полноценно, должен быть принят еще ряд законопроектов: о передаче госземель в пользование громадам (это дает сельским громадам больше возможности для развития: они сами на местах смогут решать, кому передать эти земли в аренду); об аукционах, согласно которым продажа земли, в том числе и наделов, которые находятся в коммунальной собственности, может происходить только на аукционах: о Фонде гарантирования кредитов (важно для малого бизнеса); о приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Всемирный банк, кстати, тоже отметил: "чтобы в полной мере защитить интересы украинцев и обеспечить прозрачную продажу земель", следует принять законы, которые:

– обеспечат свободный доступ к кадастровым данным;

– усилят управление земельными ресурсами;

– ускорят процедуры передачи земли;

– отрегулируют продажу государственных земель (в том числе использование обязательных электронных аукционов, которые ограничат бесплатную приватизацию государственных земель, и откроют доступ к финансированию для мелких сельхозпроизводителей).

Также представители ВБ считают важным дать возможность юрлицам участвовать в рынке земель "для обеспечения здоровой конкуренции" и ослабить ограничения на общую площадь земельных участков, которые можно приобретать в собственность.

Мол, эти реформы являются критическими для привлечения инвестиций в сельское хозяйство, открытие доступа к финансированию для фермеров и обеспечения справедливой стоимости активов для украинских землевладельцев.

Есть и другие факторы, позволяющие говорить, что рынок земли у нас скорее полуоткрыт, чем открыт.

Так, ряд нардепов уже обжаловали принятие закона № 2178-10. Теперь профильный комитет (в нашем случае – по аграрной политике) должен рассмотреть претензии, принять соответствующее постановление, а ВР – рассмотреть решение об отмене результатов голосования.

Именно поэтому, надо полагать, законопроект к моменту написания материала не подписан президентом… И есть предположение, что не будет – по крайней мере, пока до конца не выполнено требование МВФ (принятие "антиколомойского закона" в целом). Так что ситуация "на паузе". И даже президентская подпись ее вряд ли снимет.

Почему?Да потому что отдельный разговор – о нарушениях регламента во время рассмотрения "земельного закона". Об этом заявили лидер "Батькивщины" Юлия Тимошенко и глава ОПЗЖ Виктор Медведчук, пообещав обжаловать принятый закон в Конституционном суде. 

Тимошенко также заявила о наличии конфликта интересов у нардепов, голосовавших за резонансный закон. По ее словам, в управлении и распоряжении некоторых из них имеются большие объемы сх-земли.

Нарушения, безусловно, есть (непонятно, сколько на самом деле было в зале заседаний депутатов во время рассмотрения поправок, да и само рассмотрение должно было происходить на пленарном, а не на внеочередном заседании), но особой погоды они не сделают. Будут лежать в судах, считает политэксперт Михаил Железняк. И вряд ли это станет основанием для отмены спорного закона.

Но отменить его могут вполне вероятный политический кризис и досрочные выборы Рады, которые прочит ряд экспертов. А новый парламент у нас любит "переписывать" законы и нет никакой гарантии, что так не произойдет с как бы открывающимся рынком земли.