Мораторий на продажу земель: кому это выгодно?

Мотивировали просто: после отмены моратория селяне продадут свои земли за бесценок и быстро останутся ни с чем. А знаменитые украинские черноземы попадут в руки иностранцев, которые все самое лучшее увезут в свои страны, а у нас устроят "голодомор". Между тем сторонники отмены моратория утверждают: в то время как сейчас отечественные агрохолдинги арендуют землю за гроши и ни копейки не инвестируют в инфраструктуру, иностранцы не только платили бы реальные деньги и вкладывали средства в развитие отрасли, но и в разы подняли бы урожайность.

Вечный вопрос
Одним из условий МВФ, на которых нам дали миллиард, является земельная реформа и это, пожалуй, единственный пункт, который не вызывает единодушного отторжения экспертов. Большинство экономистов, предпринимателей, пайщиков, иностранных кредиторов выступают за введение рынка оборота сельхозземель. Экономист Александр Охрименко поясняет: это на сегодня практически единственный реальный драйвер роста украинской экономики. Но воз и ныне там.
По словам экспертов, Украина является мировым рекордсменом по срокам земельной реформы, которой уже столько же лет, сколько нашей независимости. 10 лет страна не могла решиться даже на то, чтобы разрешить продажу теоретически, а теперь мораторий на продажу сельхозземель продлевается 16-й год!
Объяснения всегда наготове – забота о народе. Дескать, селяне пока не готовы к открытому рынку земли, и иностранные олигархи скупят все черноземы за бесценок. Экономисты парируют: сказав "А", говорите уже и "Б", и запретите украинцам продавать квартиры. А то вдруг и их скупят иностранцы!
Согласно еще одной популярной страшилке, после того, как землю скупят олигархи, они будут диктовать цены на продукты всей стране. Эксперты говорят, что эта теория не выдерживает никакой критики: сегодня агрохолдинги и так контролируют сотни тысяч гектаров. Кроме того, никто не мешает предусмотреть законодательные ограничения – например, не более 200 га "в одни руки".

А агрохолдинги – против!
В последний раз мораторий продлили в связи с тем, что не заработал закон об обороте сельскохозяйственных земель. Да и как он мог заработать, когда он даже не разработан? И это притом, что Украина брала обязательство перед МВФ внести его в парламент еще до конца сентября 2016-го!
О ком же так заботятся депутаты, раз за разом оттягивая открытие рынка? Главными противниками отмены моратория выступают крупные агрохолдинги, которым выгодно арендовать землю у крестьян за сущие копейки.
По данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, в среднем по стране владельцы паев в 2016-м получили 1093,4 грн. за гектар. При этом цифры по регионам отличаются более чем втрое. Наиболее высокой оказалась арендная плата в Полтавской (2243,2 грн/га), Черкасской (2215,5 грн/га) и Харьковской (1603 грн/га) областях. Дешевле всего пользование землей обходилось в Киевской (533,4 грн/га), Закарпатской (596 грн/га) и Тернопольской (672,3 грн/га) областях.
Это копейки по сравнению с ценами на сельскохозяйственные земли в соседних странах и странах ЕС. В восточной Европе цены колеблются в пределах $1-5 тыс./га, в большинстве западноевропейских стран – $15-30 тыс./га, а cамые высокие цены — зафиксированы в Мальте и Нидерландах – более $60 тыс. за гектар.
Мизерная стоимость аренды в Украине объясняется просто: продать свою землю пайщики не могут, а сдать в аренду больше некому. Более того: многие арендодатели "живых денег" не видят, поскольку получают плату "натурой" — частью урожая.
Нетрудно спрогнозировать, что после открытия рынка немало владельцев паев выставят земли на продажу. А у агрохолднингов нет средств ни чтобы купить ее, ни чтобы платить после продажи рыночную цену за аренду. Ведь если крестьяне будут иметь возможность выбора, цена и арендная плата неизбежно вырастут. Поэтому противодействие со стороны крупнейших агрохолдингов вполне объяснимо.
Впрочем, дело не только в них. Пока работает мораторий, работают и многочисленные схемы теневых продаж. Например, сменяется целевое назначение земли и уже после этого участок выставляется на продажу. Или, скажем, появляется фиктивный "долг" под залог земельного пая и по решению суда земля передается "кредитору". И здесь свой немалый интерес имеют чиновники и судьи.

Личное дело каждого
Что касается разговоров о том, что сразу после открытия рынка все украинские земли уйдут за бесценок, то они серьезно преувеличивают масштабы проблемы. По данным Союза землеустроителей Украины, пока продать землю готовы лишь 10-15% владельцев. Причем эксперты считают, что эти цифры завышены и обусловлены лишь тем, что долгие годы оборот земли искусственно сдерживался мораторием. Специалисты приводят в пример рынок недвижимости, где в год продается/покупается не более 2% объектов, и говорят: приблизительно такие же цифры следует ожидать и на земельном рынке.
Относительно "бесценка" тоже все не так просто. Во-первых, исследования показывают, что за 1-2 тыс. долларов за гектар свою землю мало кто готов продавать. Во-вторых, говорят эксперты, это все же личное дело каждого.
- Земля, как разновидность имущества, должна и может быть предметом сделки купли/продажи, — считает юрист Андрей Вигиринский. – Допустим, кто-то продаст землю дешево – и что? Вывезут ее? Нет. Она останется на том же месте, но вместо того, чтобы простаивать, на ней будет организованно производство. А это — рабочие места, бюджет, инфраструктура, рост ВВП и т.д. Кроме того, обладатель права собственности – не ребенок, и имеет полное право определять судьбу своего имущества. Если он глуп, нерасчетлив, ему все надоело и он хочет прямо сейчас получить за землю $500, чтоб поехать в Египет, то почему общество должно ему это запрещать делать? Тем более, что рядом с ним живет сосед, который думает не о Египте, а о том что он соединит два участка, оценит их, возьмет кредит на покупку техники и запустит производство.
Сегодня этот будущий фермер не может ни приобрести участок у соседа, ни использовать землю как залог, продолжает Вигиринский. Смысл его права собственности заключается в том, чтобы получать мизерную арендную плату и тихо радоваться, что у него что-то есть. А то и вовсе передать землю в обработку холдингу на 49 лет, тем самым связав себя обязательствами на всю жизнь.
- Говорят, что иностранцы — это плохо. А наши холдинги — это хорошо? Поэтому вопрос не в том, "кто?", а в том, "как?". Должен быть эффективный механизм контроля за соблюдением собственником правил, норм и нормативов использования земли, и контролировать нужно одинаково и наших, и иностранцев. Вплоть до лишения права собственности в пользу государства либо продажи через аукцион, если деятельность собственника наносит вред.

По мнению аналитика ГК "Телетрейд" Сергея Шевчука, смысл вообще не в моратории, и главное, на что нужно обратить внимание, — это законодательная база по регулированию земельного рынка.
- Согласно украинскому законодательству, как только появятся новые земельные правила, мораторий, действующий с 1 января 2016 года, автоматически будет аннулирован, — напоминает аналитик. — Поэтому не нужно ни отменять, ни продлевать мораторий – необходимо срочно ввести нормальный закон по рынку земли. Как только появится полноценный земельный рынок, в экономику страны начнет вливаться иностранный капитал, в аграрный сектор придут новая техника и технологии. Все это приведет к увеличению урожайности и прибыли, созданию новых рабочих мест, росту профессионализма сотрудников, которые будут не махать лопатами, а следить за цифрами на экране и нажимать нужные кнопки. А село, наконец, получит новое демографическое дыхание, ведь теперь молодые люди не будут бежать из села в город.
Да, соглашается Шевчук, у крупных агрохолдингов могут возникнуть проблемы из-за того, что пайщики начнут забирать свои земли, просить большую цену за аренду и т.д. Однако в конечном итоге это несущественно ударит по их выручке.
Впрочем, к сожалению, все это пока только мечты, которые можно и нужно осуществлять, но все будет зависеть от нюансов в законе, который еще только предстоит разработать нашей власти.