Почему жилье в Киеве не подешевеет

В начале октября в "Зеркале недели" вышла статья, в которой автор прогнозирует близкий обвал киевского рынка жилой недвижимости.

Конечно, в нашей стране все возможно, но я считаю, что в ближайшее время маловероятно заметное снижение цен на столичные квартиры, поскольку это не выгодно всем участникам данного сегмента, за исключением покупателей, не имеющих собственного жилья. Да и те, став владельцами вожделенных квадратов, уже не хотят, чтобы они дешевели.

Я сама, 2 года назад покупая в Киеве скромную "хрущевку" за $55 тыс., заглядывала в глаза к риелторам в надежде, что хоть от кого-то дождусь утешительных прогнозов и через несколько лет, положив деньги на депозит, проверну менее опустошительную для моего кармана сделку. Однако теперь нисколько не жалею о том, что все-таки решилась влезть в долги – даже неликвидные площади в моем Подольском районе с тех пор выросли в цене примерно на $1 000 за кв.м. На депозитах я бы столько не заработала.

Что касается аренды, то автор вышеупомянутой статьи, рассматривает ее, скорей, с позиции владельца квартиры, который может заработать на ее сдаче внаем. Но давайте оценим ситуацию со стороны прибывшего в Киев на работу провинциала. Меня к покупке жилья в кредит подтолкнул именно рост ставок, который иногда зависит от странности хозяев.

Попробуйте снять квартиру, а через полгода, когда истечет срок договора, переехать — и вы почувствуете, как быстро меняется стоимость аренды. К тому же придется немало заплатить риелтору практически ни за что. За свою последнюю съемную "гостинку", не отличающуюся особым уютом, я отдавала $250 в месяц, как и было записано в соглашении с владелицей. Очень скоро она заявила, что хочет $350.

Взяв кредит, я должна была платить чуть менее $400. Тогда это было дорого, но уж очень надоели обшарпанные стены и раздолбанная мебель. А главное — хозяева, которые ничего не вкладывая в свой бизнес, мечтают содрать с тебя за полученную на шару квартиру три шкуры (да простят меня те, кто их покупал, но такие люди обычно работают уже в другом ценовом сегменте). Теперь я не найду предложений за такие деньги, а о комфорте вообще промолчу.

Летом, когда многие СМИ трубили о стагнации рынка, стоимость отдельных предложений жилья действительно упала. Но в сентябре, по сравнению с августом, в большинстве столичных районов цены опять поползли вверх. На Дарнице, по данным Domik.net, положительная динамика вторичного рынка составила 0,28-1,42%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь оценивалась в $2,6 тыс. за кв.м, двухкомнатной – в $2,5 тыс. за кв.м, трехкомнатной – в $2,3 тыс. за кв.м. На Оболони аналогичные показатели составили 1,51-3,07% (квадрат стоит порядка $3 тыс.). Подол подорожал на 0,31-4,78% ($2,8-2,9 тыс. за кв.м). Риелтеры отмечают, что некоторые предложения в старом фонде все-таки дешевеют. С сентября по август снизилась цена, к примеру, на однокомнатные квартиры в Шевченковском районе (-1,44% — $3,28 за кв. м). Двушки там упали с $3,5 до $3,47 тыс. за кв. Но это больше похоже на скидку в 5 грн. при покупке мерседеса, и ни о какой тенденции к снижению цен речь не идет.

Почему так происходит? Потому что спрос на жилье остается неудовлетворенным – это неоспоримая постоянная величина. Ведь после развала СССР, строительная отрасль, как и многие другие, тоже почила и стала оживать несколько лет назад, но уже в условиях поистине "дикого" капитализма. За потребностями рынка она пока явно не успевает.

По данным генерального директора девелоперской компании ТММ Николая Толмачева, в Украине ежегодно строится порядка 8 млн кв. м жилья в год, и на душу населения приходится всего 17 квадратных сантиметров. На фоне ударной работы жилищно-коммунального хозяйства по разрушению старого фонда эти цифры впечатляют. "Главной причиной роста цен на жилую недвижимость является недостаточное предложение жилищных проектов", — заявил г-н Толмачев на пресс-конференции в начале октября.

В России, как подсчитал г-н Толмачев, на 1 жителя приходится 34 квадратных сантиметра новостроек. Цены в Москве выше киевских, но кто говорит, что уровень наших доходов через пару лет (примерно настолько отстает динамика стоимости жилья) не достигнет их нынешних зарплат?

Самим строителям не интересно, чтобы стоимость продажи квартир в выгоняемых ими высотках падала. Гораздо выгодней, ссылаясь на подорожание земли, материальных и трудовых ресурсов (они действительно с каждым днем становятся все обременительней для инвесторов), продавать 10 квартир по $100 тыс., чем, скажем, 30 по $30 тыс.

И потом, посмотрите на регионы – в областных центрах практически нет предложений ниже $1000. Вот кому надо откладывать покупку в надежде на то, что упадет Киевский рынок. Правда, автор статьи о дефолте размеров возможного падения не прогнозирует.

Возьмем других участников рынка – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты. Чем выше сумма сделки, тем больше денег они зарабатывают. Учитывая, что финучреждения зачастую действуют в одной связке с застройщиками и страховыми компаниями, обслуживающими заемщиков, факт выгоды таких структур от подорожания жилья налицо. Их влиятельные владельцы постараются найти соответствующие рычаги, чтобы подпереть рынок.

Впрочем, и банкиры, и застройщики, обеспокоенные тем, что так называемый киевский средний класс перестал справляться с возложенной на него ценовой нагрузкой, начали принимать меры. Первые снизили для потенциальных покупателей кредитные ставки в национальной валюте, ужесточив при этом условия получения займов. Вторые стали предлагать больше относительно дешевого жилья на первичке, чем в начале года.

К примеру, если весной холдинг "Киевгорстрой" выставлял на продажу только пару домов, то осенью в предложении насчитывалось более 10 высоток эконом-класса. Компания "Житло-инвест" выставила более 10 недорогих объектов. Минимальные расценки на Осокорках и Поздняках составляли примерно до $1,6-1,8 тыс. за квадрат.

Помимо этого, на стоимость недвижимости существенно влияет коррупция. Директор компании "Кийбуд" Оксана Данилец оценивает негласные платежи разрешительным структурам на уровне 20-50% от стоимости проекта. Одна моя подруга, имеющая связи в КГА, года 3 назад взялась протащить отвод земли для турков, которые якобы намеревались возвести высотки на Печерске по $300 за квадрат. Но когда предприимчивые южане узнали, сколько нужно заплатить только за постановку вопроса на рассмотрение киевсовета, они передумали инвестировать. Наши застройщики говорят, что себестоимость возведения киевского квадрата составляет в среднем $1тыс.

Киевские покупатели по-прежнему не слишком разборчивы, когда речь идет о вложении средств в перспективную, на первый взгляд, покупку недвижимости на стадии строительства. Они должны понимать, что в таком случае выступают партнерами компании, которой доверили деньги. И если совместный бизнес был изначально плохо просчитан, бесполезно потом митинговать на Крещатике у здания КГА по поводу бесследно пропавших денег. Вряд ли получится поставить на место и застройщиков, которые, выставив привлекательные прайсы, по прошествии нескольких лет рассылают инвесторам письма с просьбой доплатить за квадраты, ввиду изменившейся экономической ситуации.

Сейчас в столице по принципу софинансирования строится большинство новых домов. Многие компании, не располагающие достаточным объемом средств, одалживают их у желающих купить квартиры на стадии инвестирования. За эти деньги доводят другие объекты. Если вдруг киевляне станут менее доверчивыми, мелким предприятиям будет не за что возводить уже начатые и проданные многоэтажки.

Следовательно, покупатели переметнутся на более надежную вторичку, не позволив ей упасть в цене. Другой вариант – приобретение земли под строительство собственного дома в пригороде. Правда, юристы утверждают, что землевладельцы тоже не защищены от финансовых рисков. Как показывает практика, даже официально купленный на открытых торгах участок могут просто отобрать по решению депутатов местного совета, что уже говорить о земле, полученной обходными путями.

Из всего этого следует, что подешеветь столичное жилье может разве что в случае всеобщего экономического кризиса, а не падения отдельно взятого рынка. Когда я спрашиваю у знакомых, есть ли для него предпосылки, в ответ, как правило, получаю алогичное: "А что, они были в 1998 году?".

Если так произойдет, еще не факт, что вам отдадут средства, положенные на банковские депозиты. В выигрыше могут оказаться разве что граждане, складывающие валюту в чулок. Если, конечно, успеют быстро сориентироваться.