Добудувалися

У період буму будівництва "первинки", інвестори активно скуповували будівельні облігації, які давали право володіти квадратними метрами. За інформацією агентства "Кредит-Рейтинг", приблизно 30% житла на початок 2009 року фінансувалося саме за рахунок випуску таких паперів. Через кризу більшість будівельних проектів зависло, і за багатьма облігаціями оголосили технічний дефолт. Інвестори залишилися без квартир і зі стосом договорів на руках.

Weekly.ua вирішили з’ясувати, що можна зробити в цій ситуації, щоб захистити свої права.

Дефолт підкрався непомітно

Торік зафіксовано 13 технічних дефолтів за будівельними облігаціями (компаній "Полекс", "Енергосистема", "Кримбудінвест", "Пластополімер", "Поділля-Буд" тощо). Цьогоріч тільки за перший квартал року вже дев’ять дефолтів, а враховуючи наростання проблем у будівельній галузі, можна припустити, що їх тільки побільшає.

2009 року до погашення повинні бути пред’явлені 82 випуски будівельних облігацій на загальну суму приблизно 4 млрд. грн. Тільки 25% з них на об’єкти, які перебувають на стадії введення будинків в експлуатацію. Решта — у зоні ризику.

Готовність будинків компанії "Градо" у Харкові на травень місяць була тільки 8,9%, "Харківжитло" — 20%, "Академії Європейського бізнесу" у Херсоні — 27%, "Реноме" у Полтаві — 35,5% (повторимося — все мали повністю здати цьогоріч).

У травні припинилося будівництво об’єктів компанії "Інвест-Фінанс" у Києві, на початковій стадії перебуває будівництво будинків компаній "Чернігівський ЗБМ" у Криму й "Ніка" у Київській області.

Погашати нічого

Головна проблема дефолту забудовника в тому, що інвестор не тільки в застережений термін не отримує ніякого житла, але й по суті може вимагати лише повернення номінальної вартості облігацій, що зазвичай дорівнює собівартості будівництва (тобто втричі-п’ятеро нижче ринкової ціни).

Наприклад, якщо кілька років тому номінал однієї облігації дорівнював 3000 грн., то забрати можна 300 000 тис. грн. за недобудоване житло площею 100 м2 (одна облігація — один квадратний метр). Через 70% девальвацію гривні на сьогодні це $35,7 тис. Навіть з урахуванням зниження цін на вторинному ринку не вдасться придбати нормальне житло за таку ціну.

Ще більше втратили ті, хто купували будівельні облігації в так званих брокерів — дочірніх компаній будівельників, які продавали папери за ринковою ціною (таким чином, вимивався прибуток будівництв), що була вдвічі-тричі вище номіналу цінних паперів.

У підсумку в незавидному становищі опиняються як ті, хто мріяв в’їхати у власну квартиру, так і інвестори, що сподіваються заробити на перепродажі квадратних метрів. Про тих, хто брав під будівництво валютний кредит, взагалі говорити не доводиться.

Інвестування в будівельні облігації від початку було дуже ризикованою ідеєю. Жодних гарантій вчасного погашення "бондів". Папери випускалися не під конкретні активи, а під зобов’язання їх побудувати. У більшості забудовників навіть до кризи були дуже спекулятивні рейтинги випусків облігацій, що вже казати про сьогодні, коли ризики зросли.

У січні 2009 року набув чинності Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі й житлового будівництва", яким передбачено, що інвесторам замороженої "первинки" держава виплатить частину її вартості або надасть житло в оренду з викупом. Кошти повинні бути спрямовані в 2009 році на добудування об’єктів, що мають ступінь готовності не менше 70%, 2010 року — не менш 50%.

Якби банки або держава почали кредитувати забудовників, можна було б уникнути масових дефолтів. Уряд уже передбачив виділення коштів на закінчення будівництва 465 будівельних об’єктів на суму приблизно 3 млрд. грн. через державні банки й Державну іпотечну установу.

Однак дефіцит бюджету настільки значний, а вибори вже зовсім близько, що всі ці прожекти поки відійшли на другий план.

Сподівайся і чекай

Самі забудовники пропонують власникам паперів реструктуризувати заборгованість або обміняти облігації на договори з участю на паях, тобто по суті чекати закінчення будівництва (можливо, що не один рік). Або, як ми вже сказали вище, можна забрати гроші за номіналом у гривні: добровільно або якщо забудовник відмовляється — через суд.

Погіршує ситуацію і введення мораторію на розірвання фізособами договорів із забудовниками (закон про протидію кризовим явищам у будівельній галузі), результатом яких є передача завершеного об’єкта житлового будівництва за умови стовідсоткової оплати його вартості. Розірвання таких договорів можливе тільки за згодою сторін. У випадку розриву договорів, за якими здійснена тільки часткова оплата вартості об’єкта будівництва, кошти повернуться тільки після реалізації такого об’єкта.

Але в кожному разі навіть якщо об’єкт не зданий в експлуатацію у зазначений у договорі термін облігації потрібно пред’явити до погашення та отримати від забудовника папір, у якому буде вказаний порядок обміну ЦП на житло після завершення будівництва. Інакше можна взагалі втратити право на квадратні метри. Продати ж цільові облігації, термін яких ще не закінчився, можна на вторинному ринку, але дуже важко знайти покупця, оскільки пропозиція значно випереджає попит.

Договори купівлі-продажу облігацій складені так, що як кажуть юристи не підкопаєшся. По суті в них часто взагалі не прописана відповідальність забудовника за несвоєчасну здачу об’єкта. Це ж не інвестиційний договір. Немає там і якихось штрафів або пені за затримання або призупинення будівництва.

У випадку банкрутства компанії, інвестори просто вишиковуються в чергу кредиторів і можуть претендувати на майно забудовника і його статутний капітал, що часто набагато менший за обсяг емісії облігацій.

По суті очікування закінчення будівництва чи не єдине, що залишається інвесторам. Іноді це не настільки і безнадійно. Так, з 13 будівельних об’єктів за облігаціями, яких торік оголосили технічний дефолт, п’ять уже уведено в експлуатацію. Це житлові будинки "Укрсоцбуду" й "Ліко-холдингу" у Києві, "Меркурій-Прогрес" у Харкові, "Буковина-Інвест-Буд" у Чернівцях і "Альянс-холдинг" у Криму.

Удома не вчасно

Деякі технічні дефолти за будівельними облігаціями в 2008 році*:

*дані РА "Кредит-Рейтинг"

По матеріалам Weekly.ua.