Строителям будут давать землю бесплатно

Минрегионстрой намерен обеспечить добросовестных застройщиков бесплатными земельными участками и бюджетными средствами на возведение доступного жилья. Помочь строителям кредитными средствами правительство намерено обязать и банкиров. Чиновники считают, что в результате запланированных мероприятий объемы строительства жилья до конца года увеличатся на 25% — до 8 млн. м2

КОМУ ДОСТАНЕТСЯ БЕСПЛАТНАЯ ЗЕМЛЯ

Одной из наиболее резонансных инициатив правительства стало обещание выделять застройщикам бесплатные земельные участки, чтобы удешевить возводимое ими жилье. Интересно, что такая возможность вполне вписывается в законодательные рамки. Ст. 134 Земельного кодекса разрешает бесплатно передавать земельные наделы в аренду для реконструкции кварталов устаревшей застройки, а также строительства социального и доступного жилья. Правда, до сих пор эта норма практически не использовалась. "Ведь для того чтобы получить участок бесплатно, компания должна победить в конкурсе среди застройщиков на право реализовать тот или иной проект. А Минрегионстрой до сих пор не разработал и не утвердил порядок проведения такого конкурса", — комментирует "k:" юрист юридической компании "Правовая гильдия "ВикториАл" Алина Трофимова. Минрегионстрой решил подкорректировать правила: теперь не государство будет определять приоритетные проекты и искать для них исполнителей, а сами застройщики смогут инициировать получение под свои проекты бесплатных наделов. Главным требованием к претендентам на бесплатный надел станет наличие богатого строительного опыта. По словам первого заместителя министра регионального развития и строительства Анатолия Беркута, наличие достаточного опыта будет оцениваться по объемам жилищного строительства за последние три года — более 100 тыс. м2 (учитываются также объекты социального значения и инженерные сети). Если ориентироваться только на этот критерий, то опытными могут считаться не более полутора десятков компаний. Лидеры рынка планку в 100 тыс. м2 преодолевают, как правило, за год. К примеру, ХК "Киевгорстрой" в 2009 году ввела в эксплуатацию более 210 тыс. м2 жилья, компания ТММ — более 150 тыс., крымская строительная корпорация "Консоль" — свыше 120 тыс. м2. Одно можно сказать наверняка — мелким строительным компаниям эта преференция не светит.

"Объемы строительства — очень спорный критерий для определения опыта работы. В вопросе возведения доступного жилья ведь важно, чтобы оно было дешевым и удовлетворительного качества. И не важно, кто будет строить — старожил рынка или новичок. Более того, не исключено, что компаниям, которые только выходят на рынок и меньше затронуты кризисом, будет даже легче вложиться в минимальные сметы ввиду того, что над ними не довлеют кредитные обязательства", — сказал "k:" глава Земельного союза Украины Андрей Кошиль. Эксперты считают, что подобные инициативы правительства будут способствовать дальнейшей монополизации строительного рынка. По большому счету в получении бесплатных земельных участков действительно заинтересованы только крупные застройщики. "У нас, например, из-за кризиса осталось много не освоенных участков. Так что строить есть где, другое дело — за какие средства. Но проблема в ином. Даже когда средства появятся, мы будем строить на дорогих участках, которые достались нам по высокой цене, в том числе и благодаря крупным суммам благодарности чиновникам. А скажем, рядом будет возводиться дом на участке, полученном бесплатно. В результате себестоимость строительства и, соответственно, конечная стоимость квадратного метра в этих двух домах будут значительно отличаться. В условиях, когда спрос и без того невелик, компании, которым придется возводить дома на ранее выкупленных участках, не смогут конкурировать с застройщиками, реализующими проект на бесплатном наделе", — жалуется "k:" один из руководителей небольшой строительной компании из Харьковской области.

Еще одной заинтересованной стороной в этом процессе являются местные власти — декларируя заботу о людях, они блюдут свой интерес. "Почти у каждого местного руководителя есть карманная или посредническая строительная компания. Это его стабильный дополнительный доход. Поэтому, конечно, на местах с удовольствием будут отдавать участки бесплатно. Но только своим", — уверен Андрей Кошиль.

ДЕНЕЖНЫЙ ВОПРОС

Не менее коррупционным обещает стать и процесс распределения средств, выделяемых государством на достройку объектов с высокой степенью готовности. По данным Минрегионстроя, по состоянию на 1 января 2010 года в Украине насчитывалось 4,3 тыс. недостроенных жилых домов. На достройку 459 объектов (50 тыс. квартир) со степенью готовности от 70% необходимо 5,4 млрд. грн. На достройку 683 объектов (72 тыс. квартир) со степенью готовности от 50% — 9 млрд. грн. При этом в нынешнем году на эти цели из бюджета планируют выделить в общей сложности 5 млрд. грн. Однако пока расписано по времени выделить всего 1,4 млрд. грн. Еще 2 млрд. грн. собираются направить на льготное кредитование через банки — партнеры Государственного ипотечного учреждения под 14% годовых в гривне. Первые 45 млн. грн. будут выделены уже в июле. "Деньги пойдут на конкретные стройки. Перечни компаний, претендующих на господдержку, формируют органы местной власти. Мы договорились с застройщиками, что 30% от стоимости мы будем передавать конкретному физлицу, которое будет покупать квартиру", — пояснил заместитель министра строительства и архитектуры Анатолий Беркута.

Доступным предлагается считать жилье, где стоимость квадратного метра составляет около 3 тыс. грн. В минувшем году, когда правительство Юлии Тимошенко организовывало выкуп недостроенных квартир, максимальная цена квадрата была гораздо более реалистичной — 4,2 тыс. грн. Лишь некоторые застройщики просили помощи на достройку жилья, которое планировали продавать по 2,9 тыс. грн. за квадрат. Средняя же цена окончательных предложений составила 3,8–4 тыс. грн. "Предложения Минрегионстроя сегодня — это цена в 2,5–3 раза ниже рынка. Если цена квадратного метра составит 3 тыс. грн., то стандартная двухкомнатная квартира должна стоить $25 тыс. А согласно нашему мониторингу, среди крупных городов самые дешевые квартиры — во Львове, $25 тыс. за "единичку". Бесплатный участок, конечно, удешевит себестоимость строительства. Но почему-то все забывают, что каждая подпись под проектно-технической документацией тоже стоит денег. Если не убрать этой составляющей, вряд ли получится существенно удешевить жилье", — объясняет "k:" глава аналитического комитета Ассоциации риелторов Украины Андрей Гусельников. Поэтому решающим в определении тех, кто получит бюджетную поддержку, будет приближенность к власти (в первую очередь местной, которая и формирует перечни счастливчиков).

К помощи местных властей правительство прибегло и еще в одном вопросе — им вменено в обязанность составить перечни банков, которые отказываются кредитовать строителей. Хотя намного проще было бы составить списки тех единичных финучреждений, которые все еще сотрудничают со строителями. Ведь учитывая плачевное состояние отрасли, строительные компании уже давно фигурируют у банкиров в списках наиболее рисковых заемщиков. Какие именно меры правительство планирует предпринимать в отношении банков, попавших в черные списки, неизвестно. Ведь реального влияния на финансовый сектор Кабинет министров не имеет. Единственной управой на банкиров может стать лишение их рефинансирования в случае, если они откажутся кредитовать или пролонгировать строительные кредиты. Весной 2009 года подобная тактика была использована в отношении кредитов для аграриев. Тогда нормы об обязательной господдержке для финучреждений, дающих взаймы селянам, были прописаны в изменениях к бюджетному закону. Банки получали рефинансирование исключительно при условии, что они готовы пойти на пролонгацию займов для крестьян. Однако в декабре 2009 года Конституционный суд признал соответствующие нормы неконституционными, освободив банкиров от всех обязательств в части работы с корпоративными клиентами. Такой же фокус могут провернуть и со строителями. Минрегионстрой может пролоббировать соответствующие изменения в законодательство и пока кому-то не придет в голову оспорить их конституционность, нужные банки уже получат рефинансирование, а нужные компании — кредитование.

По материалам "Комментарии".