Напіввідкритий ринок землі в Україні: чому скандальний закон може не заробити

Найбільш спірним під час позачергового засідання Верховної Ради України, що пройшло на початку минулого тижня, був законопроект про відкриття ринку сільськогосподарських земель. Його прийняли в другому читанні в ніч на 31 березня. Але не факт, що "земельний ринок" відкриється, а закон – запрацює.

Ринок землі в Україні: опівнічний законопроект

Верховна Рада провела 30 березня низку позачергових засідань, незважаючи на карантин. Нардепи прийняли ряд законопроектів, спрямованих на протидію поширенню коронавірусної інфекції. Також парламентарії вирішили, що наступні засідання Ради, якщо такі знадобляться, будуть проходити в онлайн режимі. Крім того, з серйозним "скрипом" (президент навіть приїжджав умовляти) призначили нових міністрів охорони здоров'я і фінансів, підтримали в першому читанні так званий "антиколомойский закон" (про неможливість повернення націоналізованих банків колишнім власникам) і закон про відкриття ринку сільгоспземлі. Останній, прийнятий у другому читанні і в цілому, виявився найбільш резонансним – в нього внесли більш 4 тисяч поправок і в підсумку прийняли о першій годині ночі.

Примітно, що два останні закони прийняли на вимогу МВФ – заради грошових траншів і уникнення дефолту. Принаймні, так кажуть ті, хто ці законопроекти підтримав. Ще однією особливістю прийняття земельного законопроекту став той факт, що його підтримали всього 206 із понад 250 депутатів від фракції "Слуга народу". Це, з одного боку, дало привід говорити про розвали монобільшості, а з іншого – змусило пропрезидентську політсилу домовлятися з "Європейської солідарністю" і "Голосом", щоб добрати необхідну кількість голосів.

Директор Київської академії політичних перспектив, політичний експерт Михайло Железняк, коментуючи такого роду прийняття закону, зазначає: "Ми чітко побачили, як Зеленського заганяють "за прапорці". Президент стає залежним, вразливим. І не тільки від зовнішніх "рєшал", але і від своєї власної фракції... Ну, а для прийняття рішення момент обрано ідеальний: тотальний карантин, мітингів ніяких не буде".

Боротьба, за словами експерта, йшла не лише за землю, але і через транш МВФ, якого б вистачило, щоб продати іноземцям гривню, вивести свою валюту з країни за курсом 28 грн за долар, а не, скажімо, 35, як це теоретично могло бути. Ну і щоб віддати частину минулого боргу зовнішнім кредиторам.

Ринок землі в Україні: що прийняли

З 13 листопада, коли ВР підтримала проект закону № 2178-10 з відкриття ринку земель в першому читанні, той зазнав значних змін. Можна виділити умовні топ-10 пунктів того, як буде (якщо буде) діяти цей закон:

1. В одні руки фізособам на початковому етапі можна отримати не більше 100 га землі (у первісному варіанті було 200 тис. га).

2. Відповідні придбання можна здійснювати лише з 1 липня 2021 року – і лише громадянам України.

3. З 2024 року до ринку землі допускаються юридичні особам, які створені та зареєстровані у відповідності з українським законодавством, учасниками – акціонерами, членами яких є лише громадяни України або держава, або ж територіальні громади. З цього ж року можна купувати вже до 10 тисяч га сільгоспземлі в одні руки.

4. Ділянки сільгосппризначення можуть купувати і банки (у порядку вилучення як предмет застави), однак повинні будуть продати їх протягом двох років після отримання у власність.

5. Іноземцям, особам без громадянства та іноземним юрособам заборонено ставати власниками сільгоспземель в Україні. Переглянути це рішення можуть лише на всеукраїнському референдумі. При цьому закону про референдум у нас поки немає. До того ж, незалежно від результатів волевиявлення, забороняється придбання права власності на землю юридичними особами, громадянами держави, яка визнана Україною державою-агресором.

6. Не продаються ділянки в 50-кілометровій прикордонній зоні, комунальні й державні землі. Однак держземлі будуть передані у розпорядження громад, які зможуть їх віддавати в оренду.

7. До 1 січня 2030 року ціна на продаж земель с/г-призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних паїв, не може бути меншою за їх нормативно-грошову оцінку.

8. Якщо вимоги закону щодо концентрації земель будуть порушувати, то землю можуть конфіскувати згідно із рішенням суду.

9. Громадяни, які мають право постійного користування, довічного успадкованого володіння земельними ділянками, а також орендарі, які переоформили право постійного користування у відношенні земельних ділянок, мають право на викуп земель у власність з розстрочкою за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці ділянок (становить приблизно становить 28 тис. грн за 1 га), без земельних торгів.

10. Розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни земельних ділянок, проводяться тільки в безготівковій формі.

Ринок землі в Україні: аргументи прихильників

У битви за землю в Україні традиційно були і є противники і прихильники. У всіх – свої аргументи.

Ті, хто вітає відкриття ринку землі, нагадують, що з 2005 року в нас діяв так званий "мораторій на продаж сільгоспземель". Чим Україну, на їхню думку, віддалили від цивілізованих країн і значно пригальмували у розвитку. Такої думки, зокрема, дотримується економічний експерт, президент інвестиційної групи "Універ" Тарас Козак. На його думку, день ухвалення в цілому закону про обігу с/г земель в Україні увійде в історію.

Директор юридичної фірми Crane IP Іван Нікітченко пропонує противникам скасування мораторію на продаж землі уявити ситуацію, коли держава заборонить продавати квартиру, авто або товари, які ви виробляєте. Він також нагадує, що Європейський суд з прав людини критикував український "земельний мораторій".

Один з головних аргументів – Україна на межі дефолту, а відкриття ринку землі входило до вимоги МВФ для надання чергового траншу плюс нових мільярдних вливань, якими можна залатати дірявий український держбюджет.

До того ж, продаж землі здатен влити кошти в нашу економіку, а то і перезавантажити її.

Президент Асоціації "Земельний союз України" Андрій Кошиль вважає, що ми отримали м'який, консервативний старт ринку землі. Фактично – спробу упорядкувати і вивести в легальну площину неофіційний ринок, який існує вже близько 20 років. Це може сприяти створенню малих і середніх с/г підприємств, стартапів, різних господарств. Оренда ж землі, на думку експерта, здатна стати альтернативою зберіганню грошей у банках.

Ринок землі в Україні: аргументи противників

Ті, хто виступає проти відкриття ринку землі, висловлюють свої претензії. Одна з головних – нова влада обіцяла обговорювати всі важливі питання з народом. У підсумку, не звертаючи уваги на соціологію (а близько 80% українців не схвалюють продаж землі), влада "протягнула" відкриття відповідного ринку. Народу ж дадуть (якщо дадуть) лише можливість вирішувати: чи продавати, чи не продавати землю іноземцям.

Дорікають владі і в тому, що вона "під покровом ночі" виконала замовлення "зовнішніх управлінців", влаштувавши розпродаж головного активу держави у кризовий час (коли вартість будь-яких активів різко зменшується, а у більшості фермерів все одно не буде коштів, щоб купити землю). Відповідні спічі в стилі "мародери", "маріонетки", "продаж суверенітету", "рейдерське захоплення" і так далі можна почути не тільки від представників "Батьківщини", ОПЗЖ, але і від певного пулу політичних і економічних експертів.

Так, політтехнолог, експерт Українського центру суспільного розвитку Юрій Подорожній вважає, що українців, як тубільців, купили за кілька брязкалець і скляшек. І пояснює, що за умовні кілька мільярдів доларів від МВФ ми віддаємо те, що коштує сотні мільярдів. На думку Подорожнего, за масштабом і наслідками рішення таким чином продавати землю нагадує відмову України від ядерної зброї на зорі своєї незалежності.

Фінансовий експерт Павло Вернивский в серії постів на свій сторінці в Facebook пояснює, чому ринок землі не стане драйвером економічного розвитку, не допоможе створити робочі місця, не збільшить експорт і приплив прямих іноземних інвестицій.

Висловлюються побоювання, що:

– власників паїв будуть примушувати до здачі ділянок в оренду, а не продажу (і так можуть розпаювати навіть нібито заборонені до продажу державні землі);

– будуть численні афери з оформленням землі на підставних осіб;

– землю скуплять за безцінь, витягнувши з неї всі соки і фактично знищивши цей ресурс;

– у проголосованій редакції законопроекту не прописано, що землю може купити тільки той, хто її реально обробляє і звітує про свою діяльність не менше кількох років (що відкриває простір для "схематозу");

– не зрозуміле питання з ринком кредитування під заставу сільськогосподарських земель;

– власникам земельних паїв (а їх у нас близько 7 млн), які захочуть продати свої паї, навряд чи вдасться отримати справедливу ціну.

Політексперт Михайло Железняк зазначає: "Всі угіддя на сьогоднішній день вже в оренді у агробаронів. Скуплять – без жодних аукціонів. Згідно із законом, ціну будуть формувати державні оцінювачі. На яких впливають все ті ж агробарони-олігархи... Прийнятий закон взагалі – сприятливе середовище для "схематозу". Орендують землю сьогодні, як правило, юридичні особи, що до 2024 року не зможуть її купувати. Але зате зможуть передати право на її купівлю своїй (підставній) фізособі. Другий крок – продаж землі іноземцям. Після зняття на це заборони, що, думаю, теж з часом провернуть. Розкажуть, наприклад, що тільки там ми можемо забезпечити зростання ВВП".

Адвокат, кандидат економічних наук Віктор Гольдский зазначає, що історія з ринком землі все більше нагадує історію з приватизацією держпідприємств. Мовляв, у 90-ті та на початку 2000-х років частки в підприємствах, формально, теж роздали людям через ваучерізацию.

"Але з бідної людини поганий інвестор – він не готовий вкладати гроші у розвиток підприємства і чекати свої "ікси" роками – дивіденди з прибутку. Просто тому, що грошей у нього немає прямо зараз, а про завтрашній день він не думає. Тому він готовий позбутися активів за копійку. Йому треба годувати себе і свою сім'ю, – розповідає експерт. – З відкритим ринком землі та ж історія. У основної маси наших селян немає можливості вести повноцінне фермерське господарство, і взяти капітал ніде – непідйомні кредити і кабальні умови, а від держави допомоги чекати не доводиться".

На думку Гольдского, земля, швидше за все, за допомогою схем опиниться в руках латифундистів-олігархів або у зарубіжних корпорацій, які, до речі, можуть працювати у зв'язці.

"Всі ми пам'ятаємо фінт з приватизацією Ахметовим Укртелекому через західного посередника. Це одна з причин, чому депутати з різних груп впливу, з влади та опозиції, так дружно голосували за цей документ – господарі дали "добро", – каже економіст.

Віктор Гольдский переконаний: спочатку треба забезпечити джерела фінансування аграріїв, а потім відкривати ринок землі. Якщо, звичайно, мета полягає у запуску західної фермерської аграрної моделі, орієнтованої на розвиток села, а не просто наповнення казни в умовах напівколоніальної залежності від іноземних "інвесторів" і магнатів.

"Світовий банк і МВФ прямо заявили, що їм плювати на українців. Їм важливо, щоб землю могли купувати юридичні особи (у тому числі іноземні), а також щоб кадастр був максимально захищений і прозорий, аби уникнути рейдерства. Все! Тільки тоді вони дадуть свій кредит нібито на 10 млрд дол., хоча сама сума ніде не прописана. Ми вже колись ядерну зброю продавали за обіцянки – тут, схоже, та ж історія, – міркує експерт. – Це одна з причин, чому Зеленський досі не підписав закон. Володимир Олександрович розуміє ризики і явно не хотів би увійти в історію як президент, який продав Україну олігархам і іноземцям. Але і кредит нам потрібен прямо зараз. Я б робив ставку на те, що Зеленський закон підпише, отримає кредит (нехай і маленький – на кілька мільярдів), а потім буде чекати, поки Конституційний суд закон заверне. І вівці будуть цілі, і вовки ситі. На час".

Ринок землі в Україні: що йому може завадити

Глава Офісу президента України Андрій Єрмак визнав, що прийнятий закон – лише перший крок земельної реформи.

І пояснив, що потрібно ще займатися введенням ефективного земельного кадастру системною підтримкою українських фермерів.

Тобто – рано одним святкувати, а іншим пити за упокій? Так – рано...

Доцент Київської школи економіки Олег Нів'євський пояснює: щоб ринок землі запрацював повноцінно, повинен бути прийнятий ще ряд законопроектів: про передачу держземель в користування громадам (це дає сільським громадам більше можливості для розвитку: вони самі на місцях зможуть вирішувати, кому передати ці землі в оренду); про аукціони, згідно з яким продаж землі, в тому числі і наділів, що перебувають у комунальній власності, може відбуватися тільки на аукціонах; про Фонд гарантування кредитів (важливо для малого бізнесу); про приватизацію державних сільськогосподарських підприємств.

Світовий банк, до речі, теж зазначив: "щоб в повній мірі захистити інтереси українців та забезпечити прозорий продаж земель", слід прийняти закони, які:

– забезпечать вільний доступ до кадастрових даних;

– посилять управління земельними ресурсами;

– прискорять процедури передачі землі;

– відрегулюють продаж державних земель (в тому числі використання обов'язкових електронних аукціонів, які обмежать безкоштовну приватизацію державних земель, і відкриють доступ до фінансування для дрібних сільгоспвиробників).

Також представники СБ рахують важливим дати можливість юрособам брати участь у ринку земель "для забезпечення здорової конкуренції" і послабити обмеження на загальну площу земельних ділянок, які можна набувати у власність.

Мовляв, ці реформи є критичними для залучення інвестицій в сільське господарство, відкриття доступу до фінансування для фермерів і забезпечення справедливої вартості активів для українських землевласників.

Є й інші фактори, що дозволяють говорити, що ринок землі у нас швидше напіввідкритий, ніж відкритий.

Так, низка нардепів вже оскаржили прийняття закону № 2178-10. Тепер профільний комітет (у нашому випадку – з аграрної політики) має розглянути претензії, прийняти відповідну постанову, а ВР – розглянути рішення про скасування результатів голосування.

Саме тому, треба враховувати, що законопроект на момент написання матеріалу не підписаний президентом... І є припущення, що не буде – принаймні, поки до кінця не виконано вимогу МВФ (прийняття "антиколомойского закону" в цілому). Тож ситуація "на паузі". І навіть президентський підпис її навряд чи зніме.

Чому? А тому що окрема розмова – про порушення регламенту під час розгляду "земельного закону". Про це заявили лідер "Батьківщини" Юлія Тимошенко і глава ОПЗЖ Віктор Медведчук, пообіцявши оскаржити закон у Конституційному суді.

Тимошенко також заявила про наявність конфлікту інтересів у нардепів, які голосували за резонансний закон. За її словами, в управлінні і розпорядженні деяких з них є великі обсяги сільгоспземлі.

Порушення, безумовно, є (незрозуміло, скільки насправді було в залі засідань депутатів під час розгляду поправок, та й сам розгляд має відбуватися на пленарному, а не на позачерговому засіданні), але особливої погоди вони не зроблять. Будуть лежати в судах, вважає політексперт Михайло Железняк. І навряд чи це стане підставою для скасування спірного закону.

Але скасувати його можуть цілком імовірна політична криза і дострокові вибори Ради, які пророкує ряд експертів. А новий парламент у нас любить "переписувати" закони і немає жодної гарантії, що так не станеться з напіввідкритим ринком землі.

Читайте Comments.ua в Google News