Труднощі реновації в Україні: за чий рахунок оновлювати застарілий житловий фонд

Незважаючи на те, що влада рапортує про успішно проведену декомунізацію, позбутися одного з головних символів радянської імперії – хрущовок – поки не вдається. Незважаючи на швидке закінчення термінів їх експлуатації. За заявами політиків, процес досі сильно гальмувала норма про обов'язкову згоду на реконструкцію 100% мешканців. Чи здатний щось змінити новий законопроект Міністерства регіонального розвитку розбиралися "Коментарі".

Реновація в Україні: застарілий житловий фонд

Проблема застарілого житлового фонду в Україні з кожним роком стає все гострішою. Більше 50% всіх будинків в країні застаріли, а 7,5% і зовсім визнані непридатними до життя. Справжнім епіцентром розрухи" по праву вважається Одеська область, де в 2016 році місцева влада нарахували 6,2 тис. таких будівель.

Ще в кінці минулого століття Українська академія архітектури за дорученням тодішнього президента Леоніда Кучми розробила проект "Реконструкції житлових будинків перших масових серій", яким збиралися "ощасливити" близько 2 млн українських сімей за рахунок прибудови та утеплення житлоплощі хрущовок. Традиційно, гучні заяви політиків вперлися в брак коштів, і все застопорилося на кількох пілотних проектах.

З тих пір нічого не змінилося. Житловий фонд, більша частина якого була побудована ще до здобуття Україною незалежності, неухильно старіє. Фахівці попереджають – рано чи пізно це призведе до цієї техногенної катастрофи. Такі будівлі як панельні хрущовки зразка 50-70-х років минулого століття вичерпають свій ресурс вже наступного року. Власникам квартир в цегляних хрущовках, сталінках й інших багатоповерхівках, які будувалися ще до розпаду СРСР, теж не варто розслаблятися. Будь-яка, навіть найміцніша споруда з терміном служби більше століття, вимагає капітального ремонту кожні 20-30 років. В ідеалі цей "банкет" відповідно до Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" повинна була оплачувати місцева влада, проте на ділі весь тягар ремонту держава розсудливо переклала на плечі мешканців. Згідно статті 382 Цивільного кодексу, багатоповерхові будинки є спільною власністю власників квартир. Тому проведення поточних і капітальних ремонтів – їх "головний біль" з усіма витікаючими наслідками. За скромними підрахунками, навіть косметична реставрація стандартної 9-поверхівки може обійтися в 2 млн грн., що при розкиді на 100 квартир становить по 20 тис. грн. з квартири. Сума, практично непідйомна для більшості українців.

Експерти бачать вихід у пошуках інвесторів, готових вкластися в ремонт на умовах передачі в їх власність прибудинкової ділянки або дозволу надбудувати пару поверхів. Але, як відзначає генеральний директор агентства "Євро-Рейтинг" Григорій Перерва, максимальна рентабельність такої затії для підрядника складе не більше 10%, що навряд чи зможе його зацікавити. Перерва, а разом з ним і президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта впевнені, щоб зробити проект більш привабливим для інвестицій потрібно зносити будівлі, які не підлягають ремонту, оптом. "Чим більше знесено, тим більший прибуток можна отримати за будівництво на цьому місці нових багатоповерхівок", – підсумовують вони.

Реновація в Україні: плюси і мінуси ініціативи Мінрегіонбуду

Навесні 2017 року Мінрегіонбуд анонсував розробку нової програми з реновації хрущовок, пообіцявши при цьому взяти найкраще зі світових практик. І ось, нарешті, в середині травня, стало відомо про новий законопроект "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Ініціатива відомства стосується не тільки п'ятиповерхівок епохи "відлиги", а всього застарілого житла в цілому.

За новими правилами замовниками робіт виступатиме місцева влада, а список можливих джерел фінансування розширено. Оплачувати реконструкцію буде можливо в складчину. Причому не тільки за рахунок коштів держбюджету і підрядників, а й за гроші приватних фондів, місцевої влади і самих мешканців. Крім того, у міністерстві запевняють, що в проекті передбачені всі дрібниці, включаючи алгоритм прийняття рішення про знесення або реконструкції, детальну процедуру виплат компенсації мешканцям та їх розселення. Мешканцям реконструйованих будинків обіцяють надавати житло з аналогічними умовами в межах їх мікрорайону або кварталу.

Ще однією особливістю документа стало зниження кількості мешканців, обов'язкова згода яких необхідна для проведення реконструкції застарілого житла, з 100% до 75%. Попередня норма діяла протягом останніх півтора десятка років, і, як зазначає заступник голови Міністерства регіонального будівництва Лев Парцхаладзе, повністю гальмувала весь процес реновації.

Дійсно, досягти одностайної згоди від мешканців, навіть на умовах надання більшої житлоплощі практично неможливо: хтось зробив дорогий ремонт, хтось просто не має наміру змінювати обстановку або вимагає від забудовника занадто великі "відкупні". Та й жителі сусідніх будинків не завжди в захваті від перспективи перетворення їх дворів у величезну парковку та інших "принад" ущільненої забудови. У тому числі і просідання фундаменту при будівництві нових будинків впритул до старих.

Українці взагалі звикли скептично ставитися до подібних ініціатив. Втім, на тлі відсутності механізмів захисту інтересів власників нерухомості така реакція виглядає цілком обґрунтовано. Як підкреслюють експерти, у реченні Мінрегіонбуду закладені такі ризики як підтасування результатів голосування мешканців, можливість тиску на них на користь зацікавлених осіб, ігнорування реальних побажань під час розселення. Також існує велика ймовірність, що будівництво нового житла в силу різних причин (наприклад, банкрутство забудовника) може затягнутися на невизначений термін і виселені мешканці хрущовок опиняться без даху над головою. Тим не менш, Юрій Піта зазначає, що незважаючи на всю недосконалість такого рішення, на сьогодні це єдиний вихід із ситуації.

Реновація в Україні: досвід інших країн

Завдання із застарілим житловим фондом в кожній країні вирішують по-своєму. Наприклад, Естонія останні 5 років активно реконструює свої "хрущовки" (а їх в країні більше половини) за рахунок грантів Євросоюзу, що компенсує до 40% витрат. Частину коштів мешканці будинків беруть в кредит. При цьому для старту реновації за законом достатньо зібрати трохи більше 50% голосів.

У Східній Німеччині, яку на пам'ять про радянську окупацію так само дісталася маса хрущовок, панельні п'ятиповерхівки отримали друге життя і були перетворені у затишні 3-4 поверхові будівлі з просторими терасами. Позбутися зайвої поверховості допомогла масова міграція населення в західні регіони після падіння "Берлінської стіни". У 90-х роках замість популістської приватизації державні квартири були передані у власність керуючим компаніям. Вони-то і зайнялися їх благоустроєм для подальшого продажу або здачі в оренду. Прагматичні німці підрахували, що вартість реконструкції "хрущовки" становить лише третину від собівартості нового житла і зробили відповідні висновки.

Ізраїльські 4-5 поверхові будинки, побудовані в 50-60-х роках минулого століття, – так звані "шикуними", навпаки, перетворюють в 6-7-поверхівки за допомогою додаткового зовнішнього каркаса. Реновація проходить без відселення мешканців, а початку робіт передують довгі переговори з мешканцями, що тривають не один рік. Гарантом процесу незмінно виступає місцева влада.

У Москві від прибудови зовнішнього каркаса до "хрущовок" перейшли до більш радикального рішення-знесення і подальшої споруди на їх місці висоток. Правда, поки дії мерії викликають протести місцевих жителів, які проводять мітинги і вимагають переглянути запропоновані проекти, що збільшують щільність забудови більш, ніж у 3 рази. До речі, в 2017 році влада РФ прийняли закон про реновації, за яким для включення будинку в програму досить ⅔ голосів власників. Що стосується незгодних на переїзд, то їх в цьому випадку очікує примусове виселення через суд.

Незважаючи на те, що спочатку знесення 3000 хрущовок був оголошений в Києві, столична влада так і не зважилися стати першопрохідцями у сфері реновації і поступилися цю честь Чернігову. Саме там минулої осені був анонсований перший в Україні пілотний проект зі знесення застарілих будівель за участю державного та приватного капіталу. Прийнята "Програма будівництва нового житла на місці будинків від 50 років" передбачає будівництво близько 20 нових будинків протягом найближчої п'ятирічки. Кількість скромне (всього десята частина від всіх застарілих будівель в місті), але для "обкатки" працює бізнес-моделі цілком достатня.

Міська влада вирішила максимально зацікавити забудовників. Вони пообіцяли надати на будівництво від 25% до 40% фінансування з держбюджету і встановити мінімально можливий розмір пайової участі у розвиток інфраструктури міста – 0,01%. Крім того, велика частина квартир в новобудовах залишиться за забудовниками, які, в свою чергу, обіцяють надати переселенцям рівноцінні за обсягом квартири для тимчасового розміщення та новосілля в апартаментах "під ключ" з загальним метражем в 1,5 рази більше габаритів попереднього житла.

Втім, незважаючи на здавалося б вигідні для обох сторін умови, поки процес чернігівської реновації стоїть на місці. Чи зіштовхне його з мертвої точки ініціатива Мінрегіонбуду не зовсім ясно. Адже справа тут не тільки в ній. Міський голова Чернігова В'ячеслав Атрошенко має сумнівною репутацією і давно помічений в близьких відносинах зі скандальними забудовниками, включно з одіозним президентом держкорпорації "Укрбуд" Максима Микитася та місцевого чернігівського бізнесмена Володимира Пригоду.

Як відзначають експерти, для повноцінного старту подібних програм необхідно щасливий збіг кількох обставин: прийняття законодавства, що захищає інтереси забудовників і мешканців (а також його неухильне дотримання і жорсткий контроль з боку держави); наявність достатньої кількості коштів у державному бюджеті; зростання попиту на нерухомість не лише в Києві та області, але й у масштабах України. Інакше похмурі прогнози журналіста В'ячеслава Чечило можуть збутися і українські хрущовки рано чи пізно дійсно почнуть падати прямо на голови своїх власників.