Как не «заморозить» свои деньги в недостроях

Проверяем застройщика

Деловая репутация – это первое, чем нужно поинтересоваться, выбирая себе застройщика. Сделать это довольно легко. Начинать надо с изучения форумов и отзывов о приглянувшихся строителях в интернете. Если они нечисты на руку, наверняка кто-то об этом уже успел рассказать интернет-сообществу. Но ограничиваться этим не стоит. Нужно не полениться и выехать на уже построенный этим застройщиком объект, чтобы поговорить с местными жителями. Даже за красивым фасадом сданного в эксплуатацию дома может скрываться масса проблем, связанных с высокими коммунальными платежами, некачественными коммуникациями или другими строительными недочетами.

Следующий шаг – сверить данные о застройщике и его объекте строительства. Например, соответствует ли строительный адрес объекта в документах фактическому месторасположению стройки. "Кроме того, необходимо обратить внимание на точное наименование юридического лица-застройщика, проверить код ЕДРПОУ, номер свидетельства плательщика НДС, юридический адрес, ФИО директора. Данная информация находится в свободном доступе. Подобная проверка позволит исключить вероятность заключения контракта с предприятием, название которого лишь созвучно хорошо зарекомендовавшей себя компании, но не имеющим к ней никакого отношения", – говорит управляющий партнер компании International Business Consulting Андрей Загоруйко.

Не менее важным моментом является правовая оценка инвестиционного договора и схем инвестирования. "На практике используются как белые, так и серые схемы. Как пример, инвестирование через фонды финансирования строительств путем приобретения ипотечных ценных бумаг, покупка долей в компании", – рассказывает адвокат, партнер юридической компании "TIC" Денис Писанный. Также он настоятельно рекомендует обратить внимание на то, не закончился ли срок действия строительной лицензии у компании-застройщика. Такое довольно часто встречается. А это означает, что ее деятельность в любой момент могут приостановить контролирующие органы.

Важно и то, кто кредитует застройщика. Если это крупный системный банк, тогда наверняка застройщик тщательно проверен всеми его службами. В том числе проведена проверка его финансового состояния и юридическая экспертиза разрешительной документации. Также в таких случаях обращают внимание на благонадежность руководителя и учредителей застройщика, что немаловажно в данном вопросе. "Если же застройщика финансирует банк, тесно связанный с какой бы то ни было финансово-промышленной группой, особенно если банк преимущественно обслуживает только эту ФПГ, и тем более, если застройщик также ассоциируется с этой группой, то риски инвестирования в данном случае, на мой взгляд, значительно увеличиваются, поскольку комплексной проверки застройщика банк не проводит, работая с ним на одни интересы, которые могут отличаться от интересов инвестора", – констатирует Андрей Загоруйко.

И по-прежнему не стоит  игнорировать давнюю истину "скупой платит дважды". Гнаться за слишком дешевыми квадратными метрами нового жилья до сих пор слишком рискованно. "Строительство – это бизнес, которому не присуще стремление к благотворительности. Поэтому скидки в размере 10–15 % от среднерыночной стоимости кв. м всегда обусловлены серьезными рисками. Подобная стройка может быть остановлена или не закончена никогда", – уверяет юрист юридической компании "Алексеев, Боярчуков и партнеры" Дарья Мантюк-Кирилова.

Юристы также советуют, еще на этапе заключения договора с застройщиком настоять на внесении в договор пунктов, предусматривающих штрафные санкции для застройщика. "Неисполнение обязательств перед инвесторами должно быть дороже исполнения обязательств. Это не защитит от откровенно мошеннических действий, но добавит аргументов при переговорах с застройщиком в случае остановки строительства по другим причинам", – говорит Андрей Загоруйко.

Как достроить недострой?

Профессионалы констатируют – универсальной схемы защиты от строительных афер на сегодняшний день не существует. Вложив деньги в строительство дома, инвестор должен всегда помнить, что на этапе строительства он приобретает имущественные права, а не право собственности на объект недвижимости. То есть до окончания работ покупатель владеет фактически только строительными материалами.

Если случилось самое страшное и строительство дома остановилось – нужно разобраться, в чем причина. Юристы советуют отправить застройщику письменный запрос с требованием прояснить ситуацию. "Если застройщик игнорирует запросы или аргументирует остановку строительства отсутствием денег, то лучше не затягивать с инициированием судебного разбирательства", – советует Дарья Мантюк-Кирилова. В подобных ситуациях суды расторгают договор и обязывают застройщика вернуть деньги инвестору. "В суде вы можете потребовать компенсацию материальных и моральных издержек, понесенных в связи с данной ситуацией, а также взыскать 3% годовых за пользование чужими деньгами", – рассказывает Денис Писанный.

Также целесообразно проверить статус компании-застройщика в Едином реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Возможно, компания уже пребывает в процедуре банкротства. В таких случаях шансов вернуть свои деньги  у инвестора уже немного. "По закону компания обязана погасить задолженность перед инвесторами в последнюю очередь. Сначала она должна погасить задолженность перед бюджетом, различными фондами и кредиторами, а в последнюю очередь – перед обычными вкладчиками", – объясняет Писанный.

Остается одно –  инвесторы должны объединиться в кооператив и переписать на него право собственности на недострой. Дело хлопотное, длительное и дорогое. "Сначала инвесторам нужно будет доказать, что они действительно вложили деньги в строительство конкретного дома. После того как недострой перейдет в собственность инвесторов, им придется узаконить права на землю, находящуюся под ним", – говорит Денис Писанный. По словам адвоката, без получения права на землю инвесторы не смогут завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию.

Сотни миллионов долларов "заморожены" в 800 недостроях по всей Украине. Только в Киеве их более полусотни. Чтобы не допустить появления недостроев в будущем, Конфедерация строителей Украины (КСУ) предлагает применять европейский опыт –  ввести обязательное страхование строящихся объектов жилой недвижимости. Для этого необходимо на законодательном уровне запретить незастрахованным застройщикам принимать деньги у инвесторов. "Не нужно изобретать какой-то особый украинский путь. Во всем мире страхуют эти риски. Да, лучше всего построить дом, а потом продавать в нем квартиры. Но ни у государства, ни у застройщиков нет на это оборотных средств. Поэтому единственный выход  – брать деньги у инвесторов и страховать их риски, связанные с задержкой ввода объекта в эксплуатацию", – говорит Юрий Сербин, вице-президент КСУ. Чтобы этот механизм сработал, страховка для застройщиков должна быть доступной и не превышать 3% от стоимости объекта.

А пока законодатель не позаботился об установлении новых правил игры на строительном рынке, угроза доверить свои деньги строительным аферистам по-прежнему велика.