Осеннее опустошение

Взаимоотношения ретейлеров с управляющими и владельцами торговых центров заметно меняются. Резкое снижение покупательной способности украинцев в первом полугодии 2014 года привело к почти двукратному падению продаж в сегментах fashion, бытовой техники и товаров для дома.

"Отложить покупки одежды и обуви украинцев заставило и военное противостояние в Донбассе, ведь на востоке страны находится порядка 15–20% от общего количества магазинов", — отмечает партнер Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка. Ввиду образовавшегося дефицита живых денег торговцы решили сэкономить на аренде.

ПОЧЕМУ БУНТУЮТ АРЕНДАТОРЫ

На перспективы дальнейшего сотрудничества с арендодателями владельцы непродуктовых сетей и одиночных магазинов смотрят теперь иначе. Даже в самых модных торговых центрах арендаторы не готовы мириться с кабальными условиями контрактов, предусматривающих привязку арендных ставок к долларовому эквиваленту. Несмотря на открытые протесты (как, например, в ТЦ Gulliver, где на забастовку вышли 30 из 160 арендаторов) и закрытие торговых точек без лишнего шума (как происходит в Ocean Plaza), заметных подвижек в решении этого вопроса не наблюдается.

Начавшиеся весной переговоры о реальном снижении ставок аренды и их фиксации в договорах на уровне 8,5 грн. привели лишь к кратковременному компромиссу. Максимум, чего удалось добиться крупным сетевикам, управляющих магазинами под разными брендами, — это предоставления арендных каникул, под которыми подразумевается 10–30%-ный дисконт по ставкам в среднем на три-четыре месяца. Навстречу одиночным ретейлерам девелоперы так и не пошли — вместо этих магазинов в торговых центрах появились "дыры".

Директор отдела аренды девелоперской компании Arricano Юлия Счастливая подтверждает, что сейчас найти замену арендатору очень сложно. Эксперты прогнозируют: по-настоящему массовый исход из торговых центров начнется с осени, так как срок окончания арендных поблажек истекает в сентябре.

Менеджер по развитию сети Mango в Украине и странах СНГ Юлия Селивановская не понимает, почему для ускорения сроков окупаемости проекта ТРЦ должен много платить арендатор. Как отмечает операционный директор компании Zeebra (сети Butlers, Glossip, I am, Six) Георгий Шалдырван, из-за 70% сокращения спроса на товар и скачка курсов валют размеры сегодняшних убытков для розничных компаний являются критичными. "На рынке появилось потенциально много "мертвых" операторов. Ведь сценарии "плюс-минус 5% продаж" уже не работают. Скорее всего, в ближайшие месяцы рынок покинет порядка 30–40% розничных компаний. Упрямство арендодателей в их нежелании разделять потери приведет к тому, что до очередного этапа переговоров доживут немногие", — считает он.

Миграция из дорогих ТРЦ в более дешевые объекты маловероятен, поскольку этот процесс влечет за собой существенные затраты для ретейлера. Зная, что выход из торгового центра чреват для ретейлеров штрафными санкциями, большинство non-food операторов ведут бизнес по-хитрому. "За арендным контрактом с ТРЦ зачастую стоит компания-пустышка с уставным фондом 5–10 тыс. грн., которую проще обанкротить, нежели продолжать выполнять кабальные обязательства. С иностранным партнером можно позже договориться о возобновлении сотрудничества, зарегистрировав другое физлицо — предпринимателя", — объясняет Георгий Шалдырван.

УСТАТЬ ОТ ШОПИНГА

На Крещатике уже нельзя приобрести продукцию Gap и Marks&Spenser — флагманские магазины этих брендов покинули центр столицы. Но есть и приятный сюрприз для покупателей. Из-за острой необходимости ретейлеров в оборотных средствах практически все бренды с самого начала лета открыли сезон распродаж — на сегодня скидки во многих магазинах достигли 70%.

По наблюдениям Александра Фиалки, ретейлеры в период распродаж даже слегка нарастят объемы продаж — в основном это касается сегмента "средний минус". Но как только период дисконтов закончится, торговые центры опустеют. "Покупатели меняют вкусы и подход к формированию гардероба — переориентируются с дорогого сегмента на эконом", — подтверждает руководитель компании "БНС-Трейд" Вита Войнилович.

Другое негативное последствие новой товарной политики — сокращение ассортимента. "Зависимость прямо пропорциональная: как только товарная матрица будет пересмотрена в сторону уменьшения, на поиск конкретной вещи придется потратить в два-три раза больше времени, вплоть до ее заказа за рубежом", — говорит консультант по стилю Роман Медный.

Альтернативой традиционному шопингу в сложившейся ситуации становятся покупки через Интернет. Некоторые ретейлеры попробуют подняться на волне развития онлайн-торговли. Например, такой путь избрала Helen Marlen Group, решившая закрыть 25% стационарных магазинов в пользу интернет-площадки.

Третий минус — отказ иностранных сетей от экспансии в Украине. Планы по развитию в нашей стране на неопределенный период заморозила шведская сеть одежды H&M, передумала открывать новые магазины и российская обувная сеть Kari. Глава офиса JLL в Украине Дмитрий Сенниченко убежден, что кризисное время благоприятно только для товаров первой необходимости — продуктовой группы, фармацевтической продукции и бытовой химии.

В целом к 2015 году в Украине останется работать не более половины нынешних ретейлеров. Александр Фиалка считает, что владельцы торговых центров пытаются делать "хорошую мину при плохой игре", говоря об избирательном подходе к выбору арендаторов и предпочтении сетевых операторов, генерирующих максимальный покупательский трафик и денежный поток. На самом деле в будущем у торговых центров ожидаются большие проблемы, и управляющим ТРЦ придется приспосабливаться к переизбытку торговых площадей. Логично предположить, что ужесточение конкуренции между столичными центрами вынудит девелоперов снижать цены на аренду.

МНЕНИЕ

Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компаний Ernst & Young

Сегодня совокупный объем предложения качественных торговых площадей в Киеве составляет 845 тыс. м2, или 294 м2 на 1 тыс. жителей, что примерно в два с половиной раза меньше, чем, например, в Варшаве. На 2014–2016 годы девелоперы анонсировали открытие целого ряда крупномасштабных торгово-развлекательных центров: Respublika (135 тыс. м2), Blockbuster Mall (115 тыс. м2), Lavina Mall (115 тыс. м2), Retroville (100 тыс. м2), Hartz (95 тыс. м2) и др. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех заявленных проектов общий объем предложения в столице к концу 2016 года мог бы возрасти более чем вдвое, а обеспеченность качественными торговыми площадями — приблизиться к показателям столицы Польши, достигнув 615 м2 на 1 тыс. жителей. Однако вследствие негативного влияния существующих макроэкономических тенденций и неопределенных перспектив развития украинской экономики строительная активность в сегменте значительно снизилась, из-за чего ввод в эксплуатацию большинства торговых центров, вероятнее всего, будет перенесен на более поздние сроки.