Придбати шматочок батьківщини

Хоча цей ринок іще не досяг цінового дна, але вже зустрічаються цікаві пропозиції. Щоправда, за привабливою ціною часто приховують низьку якість товару. Як правильно оцінити земельну ділянку, заощадивши на посередниках, юристах і податках, з’ясовував Weekly.ua

Жертва потопу

Дмитро Діденко продає свою ділянку в Києво-Святошинському районі вже півтора року. Місце не тільки гарне, але й зручне — всі комунікації поруч. Площа ділянки — 30 соток, а ціна на 40% нижче ринкової — $4 тис. за сотку. Дмитро готовий торгуватися навіть по телефону і знижує ціну ще на 20%. Та ділянка не швидко знайде свого покупця. І причина зовсім не в кризі... Два роки тому пан Діденко став жертвою несумлінних продавців — через близькість до поверхні ґрунтових вод навесні ділянку затоплює, а вода сходить тільки на початку літа. Восени потоп повторюється. "Можливо, і не потрібно людям розповідати, що ділянку підтоплює... Ріелтер мені це й радить... але з іншого боку, купить хтось землю і буде мучитися з нею. Я краще почекаю", — каже Дмитро.

На жаль, не всі продавці такі добросовісні, як Діденко. Підроблений державний акт на право власності ділянки, відсутність документації, яка супроводжує держакт, наявність під землею комунікацій (наприклад, урядового зв’язку або газопроводу, через несправність яких вам згодом можуть перерити всю ділянку), неправильні координати, відсутність приватизаційних документів — це тільки мала частина проблем, з якими може зіштовхнутися покупець заміської нерухомості. А тим часом елементарне дотримання певних правил дозволить уникнути багатьох неприємностей.

Чи потрібен ріелтер

Перед укладанням угоди необхідно самому поїхати й подивитися на земельну ділянку: відсутність ліній електропередачі, доріг і рік, що оточують ділянку — має заспокоїти. Потім необхідно звірити з реальною місцевістю план ділянки в державному акті. Траплялося, що покупцеві показували одну ділянку, а після підписання договору з’ясовувалося, що земля насправді знаходиться за кілька кілометрів. В ідеалі, краще дізнатися у місцевому відділенні земельного кадастру координати ділянки й попросити геодезистів перевірити їх відповідність. Вартість подібної послуги — 600–1000 грн. залежно від місця розташування і площі ділянки. Іноді цю послугу за свій рахунок замовляють агентства нерухомості. Правда, не всі й не завжди. "У 90% випадків ріелтери не знають навіть про цільове призначення землі, не те що про геодезистів", — розповідає президент асоціації "Земельний союз України" Андрій Кошіль. За його словами, відсутність цієї практики породжує свари між сусідами, де й чий паркан має стояти.

Некомпетентність ріелтерів інколи ставить під сумнів необхідність їхнього залучення до угоди. За послуги ріелтера доведеться заплатити 2,5–5% від ціни угоди. Тому часто вони зацікавлені в збільшенні ціни, навіть тоді коли запити продавця доволі скромні.

Наприклад, Тетяна Смирнова сама знайшла гарну ділянку за нормальною ціною. Ударили по руках, але в останній момент продавець вирішив для оформлення документів залучити ріелтера. "Не знаю, що той йому нарадив, але продавець відразу підняв ціну всемеро. Тобто раніше ціна була в гривнях, а тепер цифра залишилася та ж, але в доларах", — поскаржилася пані Смирнова. Угоду так і не уклали.

До речі, враховуйте, що ріелтер не завжди відповідає за результат угоди, а розкручений бренд агентства не гарантує якості обслуговування.

Як купувати

Півтора року тому земля у 30-кілометровій зоні навколо Києва коштувала в середньому майже $8 тис. за сотку. Сьогодні можна знайти за $1 тис. Експерти попереджають, що півтора року тому ця земля була об’єктом боротьби між представниками спекулятивного капіталу: угоди укладалися дуже швидко й на юридичні тонкощі найчастіше ніхто не звертав уваги. Це привело до того, що сьогодні на продаж виставляється багато "нечистих" з юридичної точки зору ділнок. Наприклад, ділянка з неповним пакетом документів. За словами пана Кошеля, для угоди необхідні такі документи: держакт, який закріплює право власності на землю, довідка з державного земельного кадастру про відсутність обтяження (обмеження) земельної ділянки, результат грошової оцінки ділянки, проведеної незалежним оцінювачем (вартість послуги 200–2000 грн.) і, якщо продавець одружений, нотаріально завірена згода одного з подружжя на угоду. Експерти рекомендують звернути увагу на держакт. Саме цей документ найчастіше є об’єктом махінацій. Варто знати, що є два види держактів: старого й нового зразка. Вони відрізняються тим, що на старому відсутній кадастровий номер ділянки. "Потрібно обов’язково звернутися до місцевого управління земельного кадастру й присвоїти держакту цей номер. Якщо ділянка проблемна (її площа не відповідає зазначеній в держакті, має іншого власника й т.д.), то номер не присвоять", — розповідає Андрій Кошіль. Правда, ніхто не гарантує, що на цю ділянку вже не оформлені документи нового зразка, за якими паралельно відбувається ще одна угода. Тому пан Кошіль радить обережно ставитися до продавця, що діє за дорученням. Наприклад, подібні махінації досить часто зустрічаються в Обухівському, Бориспільському й Броварському районах (усі — Київська обл.). Там викрали всю земельно-кадастрову інформацію.

За словами партнера юридичної фірми "Ілляшев і Партнери" Максима Копейчикова, при укладанні угоди нотаріус зобов’язаний перевірити, чи не закладене майно продавця і покупця (у "Державному реєстрі обтяжень рухомого майна"), й інформацію про наявність заборон на відчуження землі ("Єдиний реєстр заборон на відчуження нерухомого майна").

Крім послуг нотаріуса, які становлять 700–1000 грн., потрібно буде сплатити податки. Їхня сума залежить від цільового призначення землі. Так, за землю під будівництво без будівлі необхідно заплатити держмито 1% і 5% — податок на доходи фізосіб. Якщо земля з будівлею, то податок на доходи фізосіб не стягується. За словами директора агентства нерухомості "Каштан 2000" Сергія Поздняка, у деяких випадках податки можна не платити. Наприклад, податок до Пенсійного фонду (1% від угоди) не платиться при купівлі землі з цільовим призначенням під будівництво. Не платиться також податок на доходи фізосіб, якщо в продавця це перша угода за рік. Поздняк звертає увагу, що необхідно отримати нові бланки держакта, коли змінюється конфігурація земельної ділянки або коли продається частина ділянки. Після цього покупець має звернутися до місцевого відділення Державного комітету земельних ресурсів, де угоду занесуть до Поземельної книги. Вся процедура оформлення угоди займе від тижня до двох місяців.

КОМЕНТАР

Ірина Головньова, директор компанії "Траєкторія"

Купуючи будинок у дачному кооперативі, покупець зможе прописатися в цьому будинку тільки за рішенням суду. При цьому він повинен надати підтверджувальні документи, що будинок придатний для постійного проживання. Іншими словами, чи є електрика, газ і т.д. Чи є адреса вулиці й нумерація будинків. Це негативний момент. Позитивним є відносна однорідність забудови й те, що вартість дачі найчастіше нижче вартості котеджу одного класу на 25–30%.

Котеджне селище — дуже зручний і комфортний вид житла, проблем з пропискою немає. Основний негативний бік — висока вартість житлово-експлуатаційних послуг: від 750 до 5 000 грн. на місяць. Таку суму потрібно вносити щомісяця, не враховуючи комунальних послуг: електроенергії, води, газу тощо.

Будиночок у селі приваблює своєю віддаленістю від мегаполісу, відносною дешевиною землі й будівлі. Основний негатив — часто відсутність газопроводу, каналізації й нерозвинена інфраструктура.

Наталія Доценко-Білоус, адвокат юридичної фірми "Василь Кисіль і Партнери"

Іноземці в Україні можуть володіти тільки землею несільськогосподарського призначення. Причому в межах населених пунктів: місто, селище міського типу, село. Там землю без будівель вони можуть купувати в необмеженій кількості. Але за межами населених пунктів нерезидент може придбати земельну ділянку тільки разом з об’єктом нерухомості. Землю сільгосппризначення іноземці мають право тільки орендувати. Утім така земля може виявитися в їхньому володінні як спадщина сімейної пари, коли одне з подружжя — нерезидент. Тоді земля вважається спільно нажитим майном. Іноземець протягом року повинен продати, подарувати, обміняти свою частку ділянки. Інакше вона буде примусово відчужена державою. Утім, наявність шлюбного договору, де майно буде розподілене між подружжям, вирішує цю проблему.

По матеріалам Weekly.ua.