Темное альтер эго Николая Толмачева

На столичном рынке недвижимости назревает новый скандал. Встревоженные сообщениями об угрозе банкротства застройщика ТММ инвесторы попытались выяснить, можно ли вернуть средства, вложенные в покупку квартир в строящихся ЖК "Сонячна брама" и Alter Ego. Оказалась, что покупатели фактически бесправны. Как пояснили в отделе продаж, вопрос расторжения договора по инициативе покупателя может быть рассмотрен после введения дома в эксплуатацию, а вопрос возвращения средств – после продажи квартиры другому покупателю. Также менеджеры ТММ заявили покупателям об их праве требовать возврата вложенных средств через суд.

Напомним, на предыдущей неделе СМИ сообщили о возможном аресте корпоративных прав на кипрскую компанию TMM Real Estate Development plc, владеющую 100% девелоперско-строительной компании Фирма "Т.М.М.", а также о запрете выезда за рубеж, конфискации квартиры и личного автомобиля у предпринимателя Николая Толмачева – собственника ТММ. Сам Толмачев назвал опубликованную информацию "фейком", подтвердив факт конфискации у него личного имущества и запрета на выезд за рубеж, и не опровергнув озвученную СМИ сумму претензий банков-кредиторов компании – более миллиарда гривен. Однако, наличие проблем с кредиторами бизнесмен не отвергал. В счет погашения долгов Толмачев передал швейцарским партнерам компанию "Укрцукортеплоизоляция", принадлежавшее предпринимателю харьковское предприятие "Завод энергетического машиностроения" конфисковано банками. Перестал существовать агробизнес Толмачева – его директор бросил компанию и сбежал за границу. Бизнесмен заявил, что в последнее время кредиторы начали забирать его личное имущество. "Пошли в атаку на меня лично, поскольку я не прятался за спины и давал собственное поручительство по кредиту: арестовали мое имущество, списали деньги с личного счета, добились запрета на мой выезд за границу…", — сообщил Толмачев. По информации СМИ, только одному из банков Толмачев должен 14 миллионов долларов.

В то же время в своем интервью бизнесмен озвучил планы реализации сразу нескольких крупных бизнес-проектов – возведения под Киевом в поселке Микуличи 20-тысячного города-спутника с энергообеспечением от геотермальных скважин (заявленная стоимость проекта – 270 млн долларов), заводов по производству пектина и сухого молока, а также мусоросжигательного завода на Троещине. В качестве возможных источников финансирования этих проектов бизнесмен назвал некие "украинские и международные фонды", названия которых конкретизировать не стал.

При этом Толмачев заявил, что строительной компании ТММ арест активов и конфискация не грозят, так как она является "обособленным активом".

Но у юристов другое мнение – Толмачев давал личное поручительство, поэтому забрать кредиторы вправе любую его собственность. Так, например, эксперты портала недвижимости Domik.net, отвечая на вопросы инвесторов на своей странице в Facebook, сообщили, что кредиторы вполне могут арестовать объекты ТММ, а также имущество компании.

Мы решили разобраться, насколько защищены права инвесторов ТММ, и правомерен ли отказ компании в возвращении средств, вложенных инвесторами. Инвесторы ТММ передали редакции "Комментарии" типовой договор купли-продажи имущественных права в ЖК Alter Ego. Проект Альтер Эго реализуется ТММ совместно с компанией Geos. Как неофициально сообщили в Geos, заказчиком строительство комплекса является Генеральная прокуратура. В 2013 году строительство комплекса начинала ТММ, однако в силу "ряда причин" строительство было приостановлено. В конце 2015 года Geos подписал договора с ТММ и Генпрокуратурой, и с февраля 2016 компания начала стройку как главный инвестор и генподрядчик. ТММ имеет свою часть квартир, которые продаются отдельно.

Озвученную представителями Geos информацию полностью подтверждает договор ТММ. В нем компания выступает только лишь  в качестве владельца имущественных прав на помещения. В договоре содержится целый ряд крайне сомнительных пунктов, ставящих продавца в привилегированное положение. Так, например, покупатель обязуется компенсировать дополнительные траты, которые могут возникнуть у продавца в случае изменения градостроительного или налогового законодательства. По мнению юристов, такие требования незаконны.

"Суды уже неоднократно устанавливали недействительность подобных договоров. Те пункты, где застройщик полностью перекладывает ответственность, и не закладывает адекватных компенсаций за те же изменения налогового законодательства или изменение стоимости квадратного метра, постоянно вносящиеся нормы, где застройщик оставляет за собой право изменить в одностороннем порядке условия, получая якобы письменное согласие на это инвестора, я считаю незаконным и неправомерным", — полагает адвокат, старший партнер АК "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

Однако наибольшее беспокойство инвесторов, обратившихся в редакцию, вызывает пункт, регламентирующий возможность расторжения договора. Согласно разработанному ТММ документу, это может произойти только в трех случаях – по инициативе ТММ, по согласию сторон, и по инициативе покупателя -  в случае, если спустя больше чем 60 дней после ввода дома в эксплуатацию продавец не передает квартиры в собственность. То есть, до момента ввода дома в эксплуатацию (второго квартала 2018 года) инвесторы, желающие расторгнуть договор, могут рассчитывать только на "согласие" с ТММ, к чему в компании явно не готовы.

"Я не сомневаюсь, что Geos достроит комплекс, меня полностью устраивает и место, и качество. Вот только боюсь, что к середине следующего года у квартир, которые сегодня находятся в квоте ТММ, будет другой хозяин. И плакали наши денежки вместе с квартирами. Потому что пока я не получил прав собственности на жилплощадь, эти договора – филькина грамота. Перезаключил бы договор с Geos, но в ТММ уперлись, хотя прекрасно понимают, что будет скандал. Но, видимо, им просто нечем возвращать, на счетах пусто. А квартиры дорогие – я за свою 93 тысячи долларов отдал, а у других еще дороже. Видимо, придется все-таки судиться", — говорит обратившийся в редакцию инвестор комплекса.

Как полагают юристы, тревога инвесторов имеет под собой основания.

"Шансы на то, что люди в принципе могут получить какие-либо деньги обратно, крайне малы. И сама история подобных взаимоотношений это показывает. Сегодня покупка жилья на первичном рынке по существующим схемам (покупка имущественных прав) законодательно абсолютно не гарантирует получение самого объекта недвижимости в собственность. Потому что многие застройщики, и Верховный суд указал на законность подобных операций, могут этот объект недвижимости, когда он будет построен и введен в эксплуатацию, продать третьим лицам. А лицу, которое инвестировало, приобретало имущественные права, в лучшем случае, вернуть сумму внесенных средств без каких-либо дополнительных компенсаций", — отмечает Ростислав Кравец.

Как сообщили в одном из киевских агентств недвижимости, в Alter Ego ТММ принадлежат более 100 квартир, из них около трети уже выкуплены инвесторами. В ЖК "Сонячна брама", строительство которого ТММ ведет самостоятельно, в домах №6 и №7 из имеющихся 123 квартир продано 108 квартир.

Юристы и риелторы призывают покупателей с максимальной тщательностью подходить к вопросу покупки квартиры на первичном рынке недвижимости – изучать репутацию и текущее финансовое состояние застройщика, читать профильные форумы жильцов уже построенных им объектов, вникать в детали предоставляемых застройщиком документов, в частности договоров купли-продажи имущественных прав. Впрочем, даже скрупулёзное их изучение не дает никаких гарантий, считают юристы.

"Как механизм возвращения денег, так и механизм введения в эксплуатацию, сроки, штрафы – все это должно быть крайне подробно прописано в договоре. А также гарантии возврата средств. Но в связи с тем, что данный рынок находится в таком диком состоянии с 2001 года, когда ввели эти институты финансирования строительства, дали возможность застройщикам уходить от исполнения взятых на себя обязательств, то все эти договора, в общем-то, ничего не стоят. Так как в конце концов все эти финансовые компании, через которые продаются эти имущественные права, оказываются банкротами и взять с них ничего нельзя, и имущества у них никакого. Сама схема разорвана, и инвестор приносит деньги непонятно куда и непонятно кому – лицу, у которого активов никаких нету, и в случае наступления каких-нибудь форс-мажорных обстоятельств этим лицам даже гарантировать обязательства нечем", — констатирует Ростислав Кравец.