Калька с Восточной Европы и "дешевые" гектары: каким будет рынок земли в Украине

Депутаты Верховной Рады попытались во втором чтении принять законопроект №2178-10, запускающий рынок земли сельскохозяйственного назначения в Украине. Однако ни визит СБУ накануне голосования на телеканал "1+1", владелец которого Игорь Коломойский якобы имеет влияние на большую группу нардепов в "Слуге народа", ни личные уговоры президента Владимира Зеленского не помогли открыть рынок. Впрочем, скорее всего это просто вопрос времени. Пока же "Комментарии" решили разобраться, какая модель рынка земли может ожидать Украину после того, как закон одобрят.

Не более 10 тысяч га в одни руки и никаких иностранцев

После появления в парламенте более 10 альтернативных законопроектов о запуске в Украине рынка земли сельскохозяйственного назначения, в конце концов, был выбран основной: №2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Как для такого вопроса, документ оказался на редкость невелик и скорее обозначал только контуры будущего рынка, "напирая" на наиболее болезненные вопрос: кто может быть собственником земли, какой площади и прочие.

Документ предлагает такие правила "игры":

1) запрет на покупку и владение землей для иностранцев, не являющихся гражданами Украины, вплоть до всеукраинского референдума для решения этого вопроса. Но даже после этого на них будут накладываться ограничения вроде полного запрета на покупку земли гражданам РФ и приобретения земли на расстоянии ближе 50 км до государственной сухопутной границы;

2) собственниками земли могут выступать только граждане Украины: физические лица, территориальные общины и государство. Банки же могут владеть землей, лишь отобрав ее в качестве залога у несостоятельного должника и в течение 2 лет должны ее продать;

3) максимальный размер земли с/х назначения, сосредоточенной в одних руках, не может превышать 10 тысяч га;

4) люди, являющиеся постоянными пользователями земли или ее арендаторами, имеют право выкупа в рассрочку на срок до 7 лет;

5) запрет на отчуждение земли на неподконтрольной Украине территории Донбасса и в Крыму;

6) сделки по покупке земли должны проводиться по ценам не ниже нормативной денежной оценки (до 1 января 2030 года) и исключительно в безналичной форме.

По поводу цены на украинский чернозем, как заявил генеральный директор ГП "СЕТАМ" Виктор Вишнев, — стоимость 1 га в Украине может достигать порядка 1500 долларов США. Эксперты рынка еще в 2017 году говорили, что цена в случае введения рынка стартует с 500 долларов и достигнет 1500.  В то же время, цена может сильно варьироваться в зависимости от региона. Например, на аукционах по продаже прав аренды наибольшую цену предлагают за землю в Кировоградской области: порядка 7000 гривен в год. Но бывает и выше – до 500 долларов.

Вместе с тем на существующем в Украине "теневом" рынке сельскохозяйственной земли можно купить земельные паи под видом долгосрочного права пользования, так называемого эмфитевзиса. Как показывают объявления в интернете, дешевле всего оценивают с/х земли на Донбассе — около 2000 долларов за 1 гектар. Большая часть земель в остальных регионах обойдется до 4000 долларов, а дороже всего — на Киевщине: более 6000 долл./га.

После успеха в первом чтении 13 ноября документ обзавелся более чем 4000 поправками от народных депутатов, так что процесс их принятия 6 февраля явно должен был затянуться и быть весьма непростым. Эти ожидания оправдались только наполовину: действительно, из-за вспыхнувшего конфликта и блокировки трибуны спикера ВР процесс принятия поправок стал тяжелым. Но уже к 14:00  заседание было закрыто с провалом большинства рассмотренных к тому времени поправок.

Калька с Восточной Европы и польско-румынский опыт

Один из аргументов "за" рынок земли в Украине его сторонников – богатый международный опыт функционирования процесса купли-продажи сельскохозяйственных земель. Причем не только насчитывающий сотни лет, но и сравнительно недавний в других странах Восточной Европы. Собственно, именно в последней стоит искать параллели в запуске и развитии рынка сельскохозяйственной земли, который предлагается законопроектом №2178-10.

Так, во многих странах Восточной Европы отсутствуют ограничения для иностранных граждан по покупке земли сельскохозяйственного назначения, правда, это правило установилось не сразу. Так, в соседней Польше граждане ЕС получили возможность покупать землю лишь с 1 мая 2016 года, а в Румынии – после 7-летнего моратория, введенного в 2007 году.

Однако в целом отношение к иностранцам-владельцам сельскохозяйственных земель в той же Европе может сильно различаться:

1) на Балканах – в Хорватии и Сербии — действует полный запрет на продажу с/х земель иностранцам;

2) чем западнее, тем таких ограничений меньше. В Германии, Нидерландах, Великобритании никаких ограничений для иностранцев на покупку земли вовсе не существует;

3) в некоторых странах действуют отдельные ограничения. Так, в Эстонии собственник-нерезидент обязуется использовать земли исключительно с сельскохозяйственными целями, а в Ирландии юрлицу-нерезиденту понадобится специальное разрешение земельной комиссии на покупку.

В целом же законодательство большинства стран-членов ЕС разрешают гражданам другого государства-члена Евросоюза приобретать землю на своей территории.

Оговорка с возможностью проведения референдума о праве иностранцев на покупку украинской земли с/х назначения позволяет предполагать, что авторы документа рассчитывают повторить опыт Польши и Румынии по постепенному снятию ограничений на покупку земли нерезидентами.

Сближает предложенный законопроект №2178 с польским и румынским опытом и ограничение по площадям земель сельскохозяйственного назначения в собственности физ- и юрлиц. Правда, в Украине это ограничение в 10 000 га значительно превышает Польшу (не более 500 га) и Румынию (не более 100 га на одно физическое лицо).

Подлинным украинским ноу-хау в законопроекте №2178-10 можно считать законодательное регулирование цены на землю, в частности — установленное требование: "до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки". То есть государство предлагает установить минимальную цену на землю, что в общем-то отсутствует в законодательстве других стран, предпочитающих не вмешиваться в процесс ценообразования. Впрочем, делать им это и не нужно, поскольку средняя стоимость 1 га сельскохозяйственной земли в других странах и так выше прогнозируемых украинскими чиновниками и экспертами 1500 долларов США:

- Эстония, Болгария — от 4500 до 5000 дол.;

- Румыния, Хорватия — 6000-7000 дол.;

- Польша, Сербия, США, Канада, Бразилия — от 10 000 до 13 000 дол.;

- Испания – от 16 000 дол.;

- в Германии, Великобритании, Ирландии и Австрии цена 1 га стартует с 30 000 — 40 000 дол.;

- Нидерланды и Швейцария обладают самой дорогой землей сельскохозяйственного назначения, цена которой за 1 га начинается с 60 000 дол.

Любопытно, что, к примеру, в Польше рост цен на землю связывают с открытием рынка для иностранцев и меньшим количеством ограничений для них в сравнении с той же Румынией. В Украине же эксперты рассчитывают на рост стоимости 1 га до 5000 долларов при условии захода в страну иностранных покупателей земли.

Куда большее внимание в мире уделяется регулированию налога при сделках по купле-продаже земли, ставка на которые колеблется от 2 до 6% от стоимости сделки. В отечественном законопроекте №2178-10 подобная норма, кстати, вовсе отсутствует.

Читайте Comments.ua в Google News