Кулагін Олексій: Идеальная ипотека – выгодные условия банка или качественное жилье?

Ипотечное кредитование набирает обороты. Так, Нацбанк обнародовал статистику, согласно которой за 9 месяцев текущего года украинские банки выдали более 7,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму почти 6,1 млрд грн. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года, в денежном измерении кредитование выросло в 2,7 раза.

О чем это говорит? Все просто – новые условия государственного ипотечного кредитования, которые «запустили» весной этого года, пользуются спросом среди граждан нашей державы. 

Какая информация из опубликованной статистики полезна для девелоперов? Конечно же – показатели спроса. Дело в том, что кредиты на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости все еще сохраняют доминантные позиции. Так, например, их доля в сентябре составила 88% от количества и 86% от объема всех выданных ипотечных кредитов. 

Рассмотрим, чем привлекательно для инверторов ипотечное кредитование и почему предпочтение все еще на стороне вторичного рынка. 

Прежде всего, нужно понять, что же такое ипотека? Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная с возникновением экономическо-правовых отношений между кредитором и заемщиком по поводу движения заемных средств, которые предоставляются на долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.

Выдавая ипотечный кредит, банки проверяют не только заемщика, но и покупаемую в ипотеку квартиру, ведь она становится предметом залога и в случае чего реализованные от ее продажи средства должны покрыть предоставленный заем. Выбор правильной квартиры значительно экономит время и силы заемщика, затрачиваемые на получение кредита. Поэтому, для беспроблемного и оперативного оформления сделки, лучше узнать заранее о банковских требованиях. 

Самое важное – это понимать, что не только инвестор выбирает квартиру, а и банки тоже. При этом, основное требование, которое предъявляют к ипотечной квартире абсолютно все банки, – ее ликвидность, которая зависит от множества факторов, причем как от характеристик здания и непосредственно жилого помещения, так и от юридических аспектов сделок с данным объектом. 

И вот здесь – основное расхождение в интересах инвесторов и банков, потому как статистика показывает, что граждане нашей державы отдают предпочтение вторичному рынку, когда для банков в приоритете новострои, которые уже сданы в эксплуатацию или находятся на завершающей стадии строительства. 

Далее нужно учитывать, что при кредитовании на первичном рынке банки оценивают в первую очередь не саму недвижимость, а застройщика. То есть, для инвестора это означает, что ЖК, аккредитованные банками – это гарантия не только качества объекта недвижимости, а и надежности застройщика. Такой список аккредитованных объектов и застройщиков, как правило, можно найти на сайте банка. Таким образом, если инвестор отдает предпочтение вторичному жилью только исходя из опасений не получить в срок приобретаемое жилье в новострое, то проверки банками застройщика такое опасение исключает. 

В чем же еще плюс ипотечного кредитования именно нового ЖК? Дело в том, что в большинстве договоров кредитования вторичного рынка указано, что любые перепланировки должны согласовываться с банками в течение действия ипотечного договора, поскольку это может повлиять на стоимость объекта недвижимости. Проще говоря, перепланировка вторичного жилья несет не только финансовые затраты, а и рутинное документальное оформление. Этот минус абсолютно исключен при инвестировании в первичный объект. 

В этом аспекте возникает задача для застройщиков – планировки квартир должны максимально соответствовать запросам инвесторов. То есть, при начале строительства нового ЖК, девелопер должен уделить внимание просчетам спроса планировок, которые будет легко реализовать, в том числе, и по программам ипотечного кредитования. 

Более того, первичный рынок недвижимости привлекателен не только для инвесторов, которые приобретают жилье для личного проживания, а и для тех, для кого новая квартира будет источником дополнительного дохода путем сдачи в аренду. Ведь арендаторы тоже ищут комфортные квартиры, которые привлекательны не только с точки зрения стоимости, но и отвечают современным требованиям. 

Итак, каким же должно быть идеальное жилье для ипотечного кредита? Идеальная ипотечная недвижимость на первичном рынке – это квартира в готовом и сданном доме от надежного застройщика. 

Выводы:

1. Ипотечное кредитование пользуется спросом как среди инвесторов, которые приобретают жилья для улучшения личных жилищных условий, так и для сдачи в аренду. 

2. При кредитовании первичного рынка недвижимости банки изучают и проверяют не только заемщика, но и объект, на покупку которого выдается кредит и который становится предметом залога. Поэтому покупка первичной недвижимости безопасна. 

3. Для избежания проблем при документальном оформлении ипотечного кредитования, нужно заранее ознакомиться с перечнем банковских требований. 

4. Первичный рынок недвижимости гарантируют не только выгодные условия кредитования, а и более высокий доход от сдачи в аренду.