Елена Шуляк : В Украине хотят сделать невозможными строительные махинации

"История с защитой пострадавших инвесторов продолжается. Иногда ловлю себя на мысли, что никто и не говорил, что будет просто. Но хочется, чтобы процесс протекал быстрее: люди скорее бы получили свои квартиры, а страна - создала четкие предохранители, которые, наконец, сделают невозможным строительные схемы для инвесторов в будущем.  Как это сделать - размышляю на основе международного опыта.

Почему в прогрессивных странах нет долгостроев?

Во Франции общие положения по борьбе с финансовыми аферами на строительном рынке предусмотрены отдельным положением "О борьбе с отмыванием средств", и применяются они еще до приобретения земельного участка под застройку, или уже готового жилья. В частности, банки, кредитные учреждения, страховые компании, адвокаты, нотариусы и другие участники должны оценить риск соответствующей операции и объявить прокурору о вещах, которые могут вызвать подозрение. Для этого специалисты по противодействию отмыванию средств, должны идентифицировать и подтвердить личность покупателя и проверить происхождение средств для приобретения имущества, характер или размер соответствующей операции и юридические структуры или схемы. То есть, это не односторонняя история с застройщиком. Там проверяют все, поэтому и могут требовать соответствующую информацию и документы от покупателя.

А еще во Франции вопрос продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства. Ключевые механизмы защиты - банковская гарантия и договор страхования. Они оформляются через банк или страховую компанию и имеют одну из следующих форм: или гарантия возврата денег (предусматривает возмещение всех сумм от А до Я), или гарантия завершения строительства - гарант (банк или страховая компания) обязуется предоставлять суммы, необходимые для завершения  объекта, если застройщик по каким-либо причинам не выполнил свои обязательства.

В свою очередь, в Германии специальных требований к застройщикам нет. Однако они обязательно должны соответствовать общим правилам строительного рынка. Например, перед началом возведения объекта, должно быть разрешение на строительство. Более того, в зависимости от типа проекта, могут потребоваться другие административные разрешения, например, экологические, или сертификаты безопасности здоровья.

Без полного и обязательного пакета документов не строят и в Англии. Но здесь еще и практикующих заключать два обязательных договора: о бронировании между покупателем и застройщиком и окончательный договор купли-продажи. То есть, первый гарантирует, что забронированная покупателем, например, квартира достроится. А второй - об окончательной передаче его покупателю.

Несмотря на отсутствие единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя, функцию защиты инвесторов выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), созданная еще в 1858 году. Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх. Застройщики Великобритании строят на собственные и заемные средства. И при заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания объекта.

Изменения, которых заждались украинские инвесторы

Как видите, во всех цивилизованных странах используют различные методы, но все они четко регулируются законами, которые защищают покупателей. Именно поэтому сейчас мы начали с изменения законодательства, чтобы в скорейшем будущем также иметь механизмы, которые сделают невозможным строительные махинации.

Речь о нашем проекте закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства", который сейчас размещен для общественности на сайте Минрегиона. Если максимально кратко: предлагаем продавать людям не квадратные метры в незавершенном объекте, а именно квартиры. То есть, будущее жилье можно будет продавать только тогда, когда оно будет зарегистрировано в реестре, в который попадает только тогда, когда есть все разрешения. При этом, стоит отметить: реестр электронный, полностью исключает человеческий фактор (а значит, нечестные "дороворняки"). То есть, если в доме на 15 этажей задекларировали сведения только о 4-х, продать квартиры выше 4-го будет невозможно. И это уже будет проблема застройщика, который построил дом, рассчитывая на принцип: сначала строим, потом узакониваем.

Логичным остается вопрос, что делать с уже недостроенными домами и пострадавшими инвесторами. Универсального решения нет. Поэтому придется брать под контроль каждую историю отдельно. 

Сейчас на базе Минрегиона, в составе межведомственной группы по вопросам пострадавших инвесторов, ищем пути достройки таких объектов. По состоянию на данный момент, по столице решили привлекать КГГА к проблеме долгостроев и рекомендовали вынести кейсы ЖК "Маргарита" и "Научный" на Научно-технический совет (НТС) Минрегиона. Проблема не из простых, но медленно и адресно, сможем решить все вопросы. Что-то с участием местных властей, что-то – с участием центральной. К счастью, видим готовность всех сторон к диалогу. Поэтому набираемся терпения - и работаем дальше".