Кулагін Олексій: Государство декларирует – строители воплощают

Недвижимость – основополагающий актив человека, который определяет возможность распоряжаться имуществом, быт и формирует круг социального общения.

Недвижимость – это еще и показатель достойной жизни граждан. Поэтому создание условий долгосрочного планирования и развития частной жизни каждого гражданина – основная задача державы. По качеству, содержанию и системной докапитализации жилых пространств определяют цивилизационный уровень нации.

Сегодняшний уровень развития экономики не позволяет гражданам нашей державы покупать «за заработанные» многие группы товаров, поэтому народ приобретает все необходимое в кредит, выплачивая непосильные процентные ставки.  

Но если свои «аппетиты» можно уменьшить, то, как быть с основной потребностью граждан – в жилье. Всем известно, что это базовый актив, который способствует экономическому и демографическому росту державы. Тогда почему же еще с 2014 года кредитование в недвижимость, в создание актива с минимальным сроком службы двести лет! - было признано особо рисковым вложением? По которому был установлен коммерческим банкам обязательный трёхкратный залог и 100% финансовое резервирование  собственных средств банка под само намерение н выдачу ипотечного кредита? Такой набор требований обозначает запрет кредитования в создание жилых пространств, а значит запрет НБУ на продолжение жизни в Украине.

Именно скрытый запрет НБУ, КМУ на финансирование предприятий Украины, привёл к вымыванию оборотных средств, и обрушил нас с 11 места в рейтинге мировых экономик до 148 места.  

Более того, все эти действия шли вразрез с Основным Законом, согласно которому, человек – приоритет и основной актив державы, а деньги – механизм соучастия в управлении активами народа.

Для того, чтоб понять всю суть, напомню несколько дефиниций.

Народ превращает бумажные деньги в реальные активы.

Деньги – катализатор активности народа.

Деньги – эквивалент активов народа. Именно с помощью денег держава соучаствует в управлении активами народа, а т.к. все виды активов находятся в прямой зависимости от созидательных способностей народа, то деньги должны быть доступны именно народу.

Деньги – это монополия державы на развитие.  

Применяя Конституционные статьи и озвученные дефиниции, вывод напрашивается следующий: все мы действуем в рамках закона при постоянных, гарантированных правах и обязанностях. То есть реализуем навыки и умения в рамках предписывающего правила, установленного державой. Так почему же тогда держава не исполняет своих обязанностей по отношению к своему народу.  

Например, я – гражданин Украины и инвестор. У меня те же права, что и у каждого гражданина Украины, но, исходя из сферы реализуемых мною навыков, я как застройщик обладаю помимо прав гражданина еще и значительно более широким кругом обязанностей. Мои инвестиции намного больше инвестиций покупателей недвижимости, созданных моей девелоперской компанией, а прибыли, при существующих в нашей стране практиках применения законов, весьма сомнительны.  

Застройщик, который начал продавать жильё по правилам, установленным державой, должен его достроить и передать своим инвесторам – это обязанность. У инвесторов, после оплаты денег за свой лот, нет перед застройщиком обязательств. Но….такое обязательство есть у государства. Причем у державы оно не просто постоянно действующее, а гарантирующие право обладание недвижимостью каждому своему гражданину.  

ст. 47 Конституции Украины гарантирует, если у вас нет денег или их недостаточно, то держава даст вам жильё бесплатно, или, в крайнем случае, существенно снизит для вас его цену.  

Именно исходя из социальных запросов и нужд общества, государство формирует программы развития. Докапитализация существующих активов, затраты на создание новых производственных мощностей для обеспечения занятости населения, создание новых жилых пространств относятся к программе увеличения реальных активов державы с долгим сроком эксплуатации, а значит это меры по укреплению национальной валюты, которая является условным эквивалентом активов народа и державы.  

Как правило, создание базовых активов жилых пространств, объектов инженерной инфраструктуры и промышленности, держава обеспечивает за счет банковского кредитования (деньги условный эквивалент реальных активов и условное не может быть дороже реального), поэтому кредиты дают с нулевой, а иногда и минусовой ставкой по займам, в зависимости от социального спроса; чем выше социальный спрос, тем ниже процентная ставка.  

Деньги – это монополия державы на развитие и только держава, в интересах народа, устанавливает правила их использования. Такой метод позволяет сосредоточить необходимое количество производительных сил для быстрого погашения социального спроса.

В Швеции ставка по ипотечному кредитованию минус 1% годовых, в Дании – минус 0,5%, в Канаде -1% годовых в национальной валюте этих стран.

Украина, по совету западных партнеров, приняла систему сбалансированных экономических показателей, удобную исключительно для финансовых и товарных интервенций этих самых западных партнеров. Бюджетирование на уровне фискальных сборов нарушает всю логику развития экономики.

Что же на практике? Застройщик не защищен законодательной базой и финансовой поддержкой державы, хотя исполняет ее обязанности. Инвесторы тоже рискуют попасться на удочку недобросовестных застройщиков без гарантий своих прав и защиты вложенных средств.  

А государство? – до недавнего времени декларировало законы, вменяя свои обязанности и подменяя права. На сегодняшний день ситуацию обнадеживает государственная программа «Доступная ипотека 7%», которую можно считать первым шагом в реализации Конституционных прав граждан Украины на собственное жилье. Лично я хочу видеть в этом восстановление миссии БАНКОВ в развитии Украины.

Чиновники также обещают, что вскоре в Украине заработает другая государственная программа, которая вводит относительно новый механизм в сфере приобретения квадратных метров – финансовый лизинг. Эксперты прогнозируют, что обновленная госпрограмма будет генерировать 7-8 тысяч кредитов в год.

Такие оптимистичные прогнозы наталкивают на мысль, что в случае принятия всех необходимых нормативно-правовых актов для запуска новой программы, еще большее количество семей смогут приобрести недвижимость, обеспечив себя активом на многие поколения. Что, в свою очередь, дает все основания предположить, что и строительная отрасль будет развиваться.

Выводим формулу взаимоуспеха – государство внедряет новые программы кредитования инвесторов, застройщики планомерно реализовывают проекты, граждане приобретают недвижимое имущество, в том числе и коммерческое, воплощая бизнес-идеи и, обеспечивая финансовые поступления в бюджет, способствуя экономическому росту державы в целом. Как будет все это реализовано – покажет время.

Пока же чиновники пытаются ввести и налоговые новшества, которые идут в разрез с обещанным увеличением возможностей как граждан, так и застройщиков.  

Так, Кабинет министров в начале июня подал в Верховную Раду законопроект, который предусматривает новые правила налогообложения для многих видов бизнеса, а также для физических лиц с целью увеличить поступления в госбюджет. В частности, новые налоги планируют ввести для тех, кто собирается покупать или продавать недвижимость. Например, законопроект предусматривает оплату 20% НДС государству при покупке недвижимости и предлагает платить 18% НДФЛ при продаже 2+ объектов в течении 1 года.

И это при том, что покупка недвижимости в нашей державе – была и есть одним из немногих стабильных методов инвестирования. Стратегия покупки квартир и сдачи их в аренду для обеспечения безбедной старости – совсем неплохой вариант в реалиях Украины.

На сегодняшний день операции по продаже жилья в строящихся домах частным инвесторам освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС). Это закреплено в ст. 197 Налогового кодекса, где содержится перечень всех товаров и услуг, на которые не начисляется НДС. Однако Кабминовский законопроект предлагает изъять эту норму. То есть покупателям, помимо стоимости жилья, выставленной застройщиком, придется платить дополнительно 20% НДС. Как сейчас мы платим за любые покупки в магазинах.

Без НДС будут продаваться только квартиры в домах, которые строятся за бюджетные деньги (полностью или частично) и которые строятся по программам доступного жилья (компенсация стоимости жилья или процентов по ипотеке за бюджетный счет). Также по-прежнему не будет начисляться налог на квартиры в домах после реконструкции или капремонта. Все остальные квартиры в новостройках будут облагаться 20%-ным налогом.

Вполне очевидно, что новый 20%-ный налог приведет к удорожанию квадратных метров на первичном рынке. Если проект закона примут, то налогообложение операций с недвижимостью будет происходить следующим образом. Например, человек покупает у застройщика квартиру за 1 млн грн. и платит 20% стоимости при ее перепродаже. Это означает, что стоимость этой квартиры вырастет для конечного покупателя (физического лица) до 1,2 млн грн.

Но подорожание – это не единственная возможная проблема. Другим возможным последствием может стать снижение спроса на дорогое жилье. А если станет меньше инвесторов, у строительных компаний может попросту не хватить денег, чтобы достроить начатые дома.  

Молниеносные изменения законопроекта 5600 запустят с 1 июля 2021 года. Это значит, что большинство налоговых изменений, предусмотренных этим законопроектом, также должны будут вступить в силу сразу (кроме исключений, которые оговорены отдельно).

Между тем, Налоговый кодекс запрещает менять налоговые правила быстро.

Создается впечатление, что этот законопроект внесен не с целью стимулировать развитие экономики и бизнеса, а просто любой ценой перекрыть дыру в бюджете путем повышения ставок налогов и сборов. Очевидно, такое решение обдуманным и стратегическим вряд ли можно назвать.