Кулагін Олексій: Ипотечное кредитование – помощь государства или игра в одни ворота?

Недвижимость – фундаментальный и самый надежный актив, хранилище капитала, рост которого – 5-10% в год. Именно этим обусловлен растущий  спрос на ипотечное кредитование.

Для строительной отрасли – это огромный плюс, поскольку спрос рождает предложение, что приводит к росту объема строительства новых домов, жилых комплексов и целых кварталов. А значит, строительный рынок сможет развиваться. Но так ли это на практике? 

По состоянию на конец мая в рамках госпрограммы «Доступная ипотека 7%» уполномоченные банки подписали 305 кредитных соглашений на 253 990 000 грн.

По данным Минфина, с начала действия программы банки выдали 25,92% займов на первичном и 74,08% – на вторичном рынках. На рассмотрении у банков 623 заявки на участие в программе, из которых 22% составляет первичный рынок и 78% – вторичный. 

Очевидно, что вторичный рынок пользуется большей популярностью. А все из-за того, что банки рискуют, соглашаясь на ипотечные договора на первичном рынке недвижимости в силу недостатков госпрограммы «Доступная ипотека», которая мало того, что «отметает» многих претендентов из-за выставленных условий перед ними, уменьшает выбор объектов недвижимости из-за требований к застройщикам. Так еще и не гарантирует, что клиент сможет погасить кредит, если государство закроет ипотечную программу. 

На данный момент, единственный вариант в устранении недостатков – это создать правовые механизмы через законодательные инициативы по внесению изменений в действующую программу. Что же хотелось бы поменять? 

Прежде всего, гарантировать покупателям фиксированную процентную ставку из-за возможного риска, когда государство не сможет компенсировать банкам часть процентной ставки. 

Далее, необходимо уменьшить сумму первого взноса, что позволит различным категориям населения инвестировать в желаемое жилье. Прежде всего, на первичном рынке, что, в свою очередь, будет отправной точкой для спроса на нововстрои и приведет к росту предложений этого сегмента рынка. 

Очень важно расширить возможность инвесторов покупать жилье еще на этапе строительства, когда первичный рынок предлагает гораздо больше вариантов для выбора. Один из шагов для решения этого вопроса – упрощение условий для аккредитации банками застройщиков, которые будут задействованы в ипотечной программе. 

И, пожалуй, краеугольный камень – это снижение процентной ставки для населения. В течение последних лет процентные ставки по кредитованию в Украине снижались, однако по сравнению с другими странами остаются высокими. Так, в Швеции ставка по ипотечному кредитованию минус 1% годовых, в Дании – минус 0,5%, в Канаде – 1% годовых в национальной валюте этих стран.

Для внедрения финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем, 27 мая вступил в силу закон, по которому обновляется программа «Доступная ипотека 7%» и запускается финансовый лизинг жилья под 5% годовых. 

Согласно закону, к компании «Укрфинжитло», которая сейчас занимается реализацией госпрограммы ипотечного кредитования, присоединится Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). После этого появятся новые финансово-кредитные механизмы, что и позволит запустить финансовый лизинг жилья. По крайней мере, так предполагают чиновники, а практическая реализация внесет свои коррективы и покажет суть программы в действии. 

Пока же внедряемые государством программы «Доступная ипотека 7%» и «Финансовый лизинг» – это первые шаги в реализации Конституционных прав граждан Украины на собственное жилье. Лично я хочу видеть в этом восстановление миссии банков в развитии строительной отрасли и Украины.