Калька зі Східної Європи і "дешеві" гектари: яким буде ринок землі в Україні

Депутати Верховної Ради спробували у другому читанні прийняти законопроект №2178-10, що запускає ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні. Однак ані візит СБУ напередодні голосування на телеканал "1+1", власник Ігор Коломойський нібито має вплив на велику групу нардепів у "Слузі народу", ні особисті вмовляння президента Володимира Зеленського не допомогли відкрити ринок. Втім, швидше за все це просто питання часу. Поки ж "Коментарі" вирішили розібратися, яка модель ринку землі може очікувати Україну після того, як закон схвалять.

Не більше 10 тисяч га в одні руки і ніяких іноземців

Після появи в парламенті більше 10 альтернативних законопроектів про запуск в Україні ринку землі сільськогосподарського призначення, зрештою, був обраний основний: №2178-10 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення".

Як для такого питання, документ виявився на рідкість невеликий і швидше позначав тільки контури майбутнього ринку, "напираючи" на найбільш болючі питання: хто може бути власником землі, якої площі та інші.

Документ пропонує такі правила "гри":

1) заборона на придбання і володіння землею для іноземців, які не є громадянами України, аж до всеукраїнського референдуму для вирішення цього питання. Але навіть після цього на них будуть накладатися обмеження повної заборони на купівлю землі громадянам РФ та придбання землі на відстані ближче 50 км до державної сухопутного кордону;

2) власниками землі можуть виступати тільки громадяни України: фізичні особи, територіальні громади і держава. Банки можуть володіти землею, лише відібравши її в якості застави у неспроможного боржника і протягом 2 років повинні її продати;

3) максимальний розмір землі с/г призначення, що зосереджена в одних руках, не може перевищувати 10 тисяч га;

4) люди, які є постійними користувачами землі або її орендарями, мають право викупу в розстрочку на термін до 7 років;

5) заборона на відчуження землі на непідконтрольній Україні території Донбасу та в Криму;

6) операції по покупці землі мають проводитися за цінами не нижче нормативної грошової оцінки (до 1 січня 2030 року) і виключно в безготівковій формі.

Щодо ціни на український чорнозем, як заявив генеральний директор ДП "СЕТАМ" Віктор Вишнів, — вартість 1 га в Україні може досягати близько 1500 доларів США. Експерти ринку ще в 2017 році говорили, що ціна у разі введення ринку стартує від 500 доларів і досягне 1500. У той же час, ціна може сильно варіюватися в залежності від регіону. Наприклад, на аукціонах з продажу прав оренди найбільшу ціну пропонують за землю в Кіровоградській області: близько 7000 гривень на рік. Але буває і вище – до 500 доларів.

Разом з тим на існуючому в Україні "тіньовому" ринку сільськогосподарської землі можна придбати земельні паї під виглядом довгострокового права користування, так званого емфітевзису. Як показують оголошення в інтернеті, дешевше всього оцінюють с/г землі на Донбасі — близько 2000 доларів за 1 гектар. Велика частина земель в інших регіонах обійдеться до 4000 доларів, а найдорожче — на Київщині: більше 6000 дол./га.

Після успіху в першому читанні 13 листопада документ обзавівся більш ніж 4000 поправками від народних депутатів, так що процес їх прийняття 6 лютого повинен був затягнутися і бути досить непростим. Ці очікування виправдалися лише наполовину: дійсно, через це виник конфлікт і через блокування трибуни спікера ВР процес прийняття поправок став важким. Але вже до 14:00 засідання було закрито з провалом більшості розглянутих до того часу поправок.

Калька зі Східної Європи та польсько-румунський досвід

Один з аргументів "за" ринок землі в Україні його прихильників – багатий міжнародний досвід функціонування процесу купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Причому який не тільки нараховує сотні років, але і порівняно недавній у інших країнах Східної Європи. Власне, саме в останньому варто шукати паралелі у запуску і розвитку ринку сільськогосподарської землі, який пропонується законопроектом №2178-10.

Так, у багатьох країнах Східної Європи відсутні обмеження для іноземних громадян щодо купівлі землі сільськогосподарського призначення, щоправда, це правило встановилося не відразу. Так, у сусідній Польщі громадяни ЄС отримали можливість купувати землю лише з 1 травня 2016 року, а в Румунії – після 7-річного мораторію, введеного в 2007 році.

Однак в цілому ставлення до іноземців-власників сільськогосподарських земель в тій же Європі може сильно відрізнятися:

1) на Балканах – в Хорватії та Сербії — діє повна заборона на продаж с/г земель іноземцям;

2) чим західніше, тим таких обмежень менше. У Німеччині, Нідерландах, Великобританії ніяких обмежень для іноземців на купівлю землі зовсім не існує;

3) у деяких країнах діють окремі обмеження. Так, в Естонії власник-нерезидент зобов'язується використовувати землі виключно з сільськогосподарськими цілями, а в Ірландії юрособі-нерезиденту знадобиться спеціальний дозвіл земельної комісії на покупку.

В цілому ж законодавство більшості країн-членів ЄС дозволяє громадянам іншої держави-члена Євросоюзу купувати землю на своїй території.

Застереження з можливістю проведення референдуму про право іноземців на купівлю української землі с/г призначення дозволяє припускати, що автори документа розраховують повторити досвід Польщі та Румунії щодо поступового зняття обмежень на купівлю землі нерезидентами.

Зближує запропонований законопроект №2178 з польським та румунським досвідом також обмеження площ земель сільськогосподарського призначення у власності фіз- і юросіб. Правда, в Україні це обмеження в 10 000 га значно перевищує Польщу (не більше 500 га) і Румунію (не більше 100 га на одну фізичну особу).

Справжнім українським ноу-хау в законопроекті №2178-10 можна вважати законодавче регулювання ціни на землю, зокрема — встановлена вимога: "до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку". Тобто держава пропонує встановити мінімальну ціну на землю, що відсутньо у законодавстві інших країн, які воліють не втручатися в процес ціноутворення. Втім, робити їм це і не потрібно, оскільки середня вартість 1 га сільськогосподарської землі в інших країнах і так вище прогнозованих українськими чиновниками та експертами 1500 доларів США:

- Естонія, Болгарія — від 4500 до 5000 дол.;

- Румунія, Хорватія — 6000-7000 дол.;

- Польща, Сербія, США, Канада, Бразилія — від 10 000 до 13 000 дол.;

- Іспанія – від 16 000 дол.;

- у Німеччині, Великобританії, Ірландії та Австрії ціна 1 га стартує з 30 000 — 40 000 дол.;

- Нідерланди і Швейцарія мають найдорожчу землю сільськогосподарського призначення, ціна якої за 1 га починається з 60 000 дол.

Цікаво, що, приміром, у Польщі зростання цін на землю пов'язують з відкриттям ринку для іноземців та меншою кількістю обмежень для них в порівнянні з тією ж Румунією. В Україні ж експерти розраховують на зростання вартості 1 га до 5000 доларів за умови припливу у країну іноземних покупців землі.

Куди більша увага в світі приділяється регулюванню податку при угодах з купівлі-продажу землі, ставка на які коливається від 2 до 6% від вартості угоди. У вітчизняному законопроекті №2178-10 подібна норма, до речі, зовсім відсутня.