Керуюча партнерка RED Community Тетяна Шульга-Забєльська: девелопери прогнозують ріст цін на житло щонайменше ще на 20% до кінця 2022

Тетяна Шульга-Забєльська

Майже половина бізнесів оцінила свої запаси міцності у кілька місяців. Однак поступово ситуація покращувалася, темпи падіння ВВП сповільнилися, на кінець серпня понад 80% підприємств відновили роботу. Найбільші труднощі, з якими довелося стикнутися підприємцям, були пов’язані із логістикою, пошкодженням інфраструктури, браком сировини… Тобто це ті галузі, де не можливо переорієнтувати на дистанційний режим. Однією з таких галузей є будівництво. Про проблеми та перспективи девелоперів "Коментарі" поговорили з Тетяною Шульгою-Забєльською, керуючою партнеркою спільноти девелоперів житла RED Community. Це бізнес-об’єднання забудовників житла, засноване у 2017 році.

Пані Тетяно, розкажіть, будь ласка, яка ситуація у забудовників зараз. Чи відновилися роботи на будмайданчиках?

За нашими даними, станом на серпень в середньому по Україні понад 50% ЖК відновили будівництво. Слід зазначити: поновлення будівництва ішло нерівномірно. Деякі компанії поновились уже в квітні, деякі – у травні-червні й пізніше.

Так само нерівномірна й географія поновлення. Так, на заході країни поновлено робіт на понад 80% будмайданчиках, у столичному регіоні – на 40-45%. Жваво поновився одеський регіон – понад 60%. Чернігівська, Сумська, Харківська області, які потерпають від обстрілів (особливо Харківська), мають сильно нижчі показники відновлення будівництва.

Темпи й обсяги поновлення будівництва також різні. Наприклад, на заході України масштаби і темпи робіт в цілому вище. У Києві й області – усе залежить від девелопера. За наявності власного фінансування (фактично, фінансового “плеча”, яке тепер може перекрити відсутність достатнього для повномасштабного будівництва потоку коштів від інвесторів), достатніх запасів будматеріалів, відновлення постачання будматеріалів, наявності робочих кадрів і т.д. роботи йдуть активніше.

Які проблеми найбільше дошкуляють забудовникам житла?

Зрозуміло, що сфера будівництва житла, як і вся економіка країни, зазнала значної шкоди внаслідок повномасштабного вторгнення. Стосовно викликів: наймастабніший, зрозуміло, війна. Як наслідок, викоремлю три найактуальніші зараз виклики, хоча це тема окремого великого аналітичного матеріалу. Отже, по-перше, стрімке падіння попиту й відповідно, грошового потоку. Не всі компанії мали достатнє фінансове плече, щоб повноцінно утримувати темпи будівництва. Та навіть за наявності фінансової “подушки” треба розуміти, що вона не безкінечна.

Попит дещо відновився у квітні, травень був досить оптимістичний, враховуючи те, що війна триває. Літній період став часом затишшя. Це справедливо щодо центральної України. Західні регіони показують найбільше зростання попиту, і, до речі, є певне поновлення попиту в Одесі. Але мова не іде про довоєнні об’єми продажів. Із позитивного: у компаній влітку були непогані показники виплат по розтермінуванням — 70-80% і зокрема жвавий інтерес покупців до паркомісць і кладовок.   

Ще один виклик — здорожчання і забезпеченість будівельними матеріалами. У середньому у січні — серпні, за відгуками учасників RED Community, вартість основних будматеріалів зросла на 20% і вище на вітчизняні і від 35% на імпортні. Деякі взагалі виросли на 50% — наприклад, арматура, пінопблоки. Вдвічі виросла ціна логістики будматеріалів. Крім того, порушені логістичні ланцюжки доставки. Девелопери прогнозують подальше здорожчання будматеріалів.

Зазначу, що забудовники вимушені були шукати нових постачальників, перераховувати собівартість будівництва (вона, за оцінками деяких компаній, зросла на 25% і вище в гривні), відповідно, регулювати ціни. Плюс, враховувати здорожчання долару США. Відповідно, вони вимушені були підвищувати ціну продажу квадратного метра, що на тлі зниженого попиту не найкращим чином впливає на бізнес.

Окремо слід зазначити, що деякі об’єкти отримали пошкодження внаслідок бойових дій російського агресора, і це для девелоперів також стало викликом — відновити пошкоджені об’єкти.

Третій виклик — кадри. Деякі наші учасники називали цифру в 10-20% співробітників, які пішли захищати країну. Від себе зазначу, що це — відповідальні професійні люди, які вміють брати на себе відповідальність і досягати результату. Від топ-менеджерів до рядових співробітників. Крім того, це відтік якісних управлінських кадрів за кордон — мова іде про фахівчинь, які виїздили за кордон в безпечне місце. Мова іде про такі спеціальності, як комерційні директорки, маркетинг-фахівчині різного рівня, бренд-менеджерки та експертки з комунікацій, менеджерки з продажів, юристки, фахівчині з проектного менеджменту і т.д. Далеко не всі зараз залишились у штаті девелоперів — віддалено не всі процеси можна виконувати. І якщо попервах це скорочувало витрати на робочу силу, то зараз девелопери вже почали відчувати дефіцит фахових кадрів.

Як учасники спільноти оцінили вимогу щодо обов’язкової наявності бомбосховищ у будовах?

Девелопери загалом підтримують цю ініціативу держави. Ба, більше — ще до прийняття закону компанії почали вираховувати, планувати сховища в своїх проєктах, залучали досвід і консультації закордонних експертів (зокрема, ізраїльських). Український ринок новобудов останні років 5-10 є ринком покупця, і девелопмент орієнтується на потреби майбутніх резидентів. Однак хочеться наголосити: державі зараз важливо ефективно розробити вимоги і процеси реалізації. Говорити точніше про вплив організації на кошторис-собівартість проектів рано — поки що відповідні ДБН в розробці, чекаємо на фінальний варіант.

Чи відновився попит на житло, офісну, складську нерухомість?

До показників до 24 лютого 2022? Звичайно, ні. Порівняно з березнем 2022? Так. Маємо зараз оптимістичну картину в західних регіонах України. Це й не дивно — люди мігрують в безпечніше місце і там купують житло. Разом з тим девелопери очікують державних програм — викупу житла для внутрішньо переміщених осіб, іпотеки и т.д. Це позитивно вплинуло б на галузь.

Яких цін на житло варто очікувати?

За прогнозами наших учасників, ціни в гривні ростимуть. Так, у серпні називали цифру від 15-20% до кінця року. Але зазначали, що може бути і помітніше зростання. Зараз важко прогнозувати — адже маємо багато “невідомих” стосовно чинників, що вплинуть на ціну квадратного метра. До речі, обвалу ринку девелопери поки що не прогнозують :)