Запуск ринку землі в Україні: до чого варто готуватися українцям

Свою позицію глава держави підтвердив через кілька днів після початку роботи нової Верховної Ради та Кабінету міністрів, поставивши пряму задачу до 1 жовтня подати до парламенту відповідний законопроект і до 1 грудня його прийняти.

20 вересня на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства з'явився Проект Закону України "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення". Документ пропонує внести нові зміни у сформовану роками структуру земельної власності, дозволивши її вільну купівлю-продаж, але з деякими обмеженнями.

Запуск ринку землі в Україні: історія майже в 30 років

Земельне питання в Україні стало актуальним разом з отриманням незалежності, і з 1992 року в цьому питанні окреслилася тенденція, яка триває донині. Одночасно з прийняттям Земельного Кодексу на 6 років був встановлений мораторій на купівлю-продаж землі. Згодом кожен склад Верховної Ради продовжував дію мораторію на термін від 1 до 4 років.

2017 рік повинен був стати проривом у вирішенні земельного питання – необхідність запуску ринку землі була прямо прописана в тексті Меморандуму України з МВФ, підписаному у квітні 2017 року, як необхідна умова видачі чергового траншу в 1,9 млрд дол. Тодішній голова уряду Володимир Гройсман запропонував своє бачення ринку землі у вигляді продажу землі виключно фізичним особам-громадянам України площею не більше 200 га, тобто, фактично для малого і середнього фермерського господарства. При цьому великі гравці в особі українських і світових агрохолдингів виявилися б відсічені від ринку землі.

У 2018 році тодішній глава держави Петро Порошенко пообіцяв докласти зусиль для зняття мораторію на продаж землі, до чого, можливо, його спонукало рішення Європейського суду з прав людини, який ухвалив рішення у справі "Зеленчук і Цицюра проти України", які скаржилися, що мораторій порушує їх права власників земельних ділянок. Але і 2018 рік не став проривом в земельному питанні – мораторій знову був продовжений парламентаріями.

Запуск ринку землі в Україні: позиція уряду

Із завданням поставленим президентом в Кабміні – подати до Верховної Ради законопроект до 1 жовтня – достроково впоралися, і документ з'явився вже 20 вересня, втім, він виявився коротким і ніс у собі всього чотири ключові норми:

1) скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення з 1 жовтня;
2) право власності на землю можуть отримувати тільки громадяни України, юридичні особи та територіальні громади;
3) заходи проти монополізації ринку землі припускають, що сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у власності громадянина або юридичної особи України, з урахуванням пов'язаних осіб, не може перевищувати 15% від загального числа сільськогосподарських земель в одній області та 0,5% в масштабах всієї України;
4) іноземні громадяни не можуть володіти сільськогосподарською землею в Україні безпосередньо, лише як співвласники юридичної особи, у власності якої знаходиться ця земля. У разі, якщо вони отримують землю на підставі заповіту, то протягом року з моменту набуття права власності зобов'язані цю землю продати.

Крім цього законопроект передбачає пріоритетне право орендарів на придбання землі, за умови виплати ними ціни, за якою вона продається. Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, можуть викупити їх у власність з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

Під час брифінгу міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофій Милованов зазначив, що завдання документа – створити дійсно рівні умови для всіх громадян, забезпечити кожного рівним правом розпоряджатися своєю землею і мати її справедливу ціну. Також він підкреслив важливість створення дієвих механізмів боротьби з "чорними грошима", необхідність знати, хто є кінцевим власником і покупцем української землі і повинні зробити так, щоб гроші працювали на країну. У разі виникнення сумнівів у прозорості продажу – покупця будуть додатково перевіряти.

"У першу чергу, ми налаштовані закріпити переважне право купівлі землі за фермерами, які на ній працюють і обробляють. Також плануємо розробити справедливий механізм державної підтримки тим, хто її дійсно потребує, і у кого немає доступу до великих капіталів. Крім того, до запуску ринку землі ми повинні провести ефективну реформу Геокадастра, прибрати всі тіньові схеми і забезпечити його прозорість на 100%", – зазначив заступник міністра Тарас Висоцький.

Загалом, за словами Висоцького, пропонований законопроект – лише один з 10 елементів, необхідних для земельної реформи.

Запуск ринку землі в Україні: що потрібно

Експерти поставилися до самої ідеї запуску ринку землі позитивно, правда, у деяких із них запропонований Кабміном варіант викликав питання.

Так, спеціаліст відділу продажів боргових цінних паперів Dragon Capital Сергій Фурса підкреслив, що запуск ринку землі важливий для власників паїв, яких позбавили права власності, для економіки країни, яку позбавляють ефективного ринку, для курсу гривні. Разом з тим він зізнався, що хотів би побачити абсолютно ліберальну модель, тому що вона дає найбільший ефект для економіки і забезпечує максимальне зростання вартості землі, що важливо, перш за все, для простих власників паїв.

За словами економічного експерта Олександра Охріменка, власник має право розпоряджатися своєю власністю і забороняти йому робити це — саме по собі абсурд. З іншого боку, існує розвинений ринок оренди землі, який тримається на дешевій вартості оренди – у середньому 100 дол. за 1 га, але може доходити і до 400 дол. за 1 га, в залежності від якості землі та регіону. Разом з тим експерт сумнівається, що варто очікувати масової купівлі-продажу землі, оскільки згідно з опитуваннями лише близько 7% власників земельних паїв готові їх продавати.

"За" земельну реформу виступає і головний експерт Ради НБУ Віталій Шапран, який вважає запуск ринку землі потужним поштовхом до розвитку банківської галузі і кредитування, а через них і економічного зростанню країни.

"На ринку сьогодні спостерігається явний дефіцит ліквідних застав, що не дає рости кредитуванню, а це в свою чергу трохи охолоджує економічне зростання і, особливо в сегменті агробізнесу. Тим більше, що іншої альтернативи для надійної застави сьогодні немає і банки дуже чекають відкриття ринку землі", – поділився плюсами від запуску ринку землі з виданням "Коментарі" Віталій Шапран.

Загалом, за його словами, запуск ринку здатний додати до економічного зростання не менше 1% ВВП на рік, в залежності від моделі ринку землі, який буде обраний.

Однозначно проти варіанту земельної реформи, запропонованої Міністерством розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства, виступає голова адвокатської компанії "Кравець та партнери" Ростислав Кравець, який назвав його яскравим прикладом дилентантизму та професійної непридатності глави відомства Тимофія Милованова.

За словами юриста, запропонований законопроект абсолютно сирий, не враховує цілого комплексу серйозних проблем і в підсумку призведе до утворення "дикого" ринку сільськогосподарської землі в Україні.

"Якщо раніше для купівлі землі за Земельним кодексом необхідно було мати профільну аграрну освіту, тепер ця умова скасовується, і земля може бути продана кому завгодно. У результаті виникає серйозний ризик, що земля буде придбана, але не буде оброблятися і залишиться "мертвим" вантажем і змінити цю ситуацію буде не можна, так як це трактуватиметься як втручання у справи інвесторів. Пропоновані запобіжники від скупки землі іноземними компаніями абсолютно неробочі, так як виявити усіх "пов'язаних осіб" з урахуванням великого числа офшорів фактично неможливо. Від запуску ринку землі країні обіцяють великі інвестиції, але відповідно законопроекту абсолютно незрозуміло, куди будуть витрачені ці гроші, чи підуть вони на якісь інвестиції або будуть просто розтрачені продавцями земельних паїв без особливої користі для держави. Є ще один аспект – відповідно до Конституції України земля є власністю всього народу, законопроект дозволить людям, що отримали її безкоштовно у власність, продати", – зазначає юрист.

На думку Ростислава Кравця, у нинішньому вигляді запропонований законопроект зовсім не годиться для запуску ринку землі в Україні і в ідеалі вимагає прийняття окремого більш детального законопроекту, у якому буде прописано усі аспекти майбутнього ринку.

"Також абсолютно необхідний якийсь пілотний проект по впровадженню ринку землі в масштабах однієї або декількох областей України, щоб було зрозуміло, як буде функціонувати модель ринку. Обов'язково потрібно врахувати і те, куди будуть спрямовані кошти, отримані від продажу землі. В цілому, на мій погляд, для запуску ринку землі буде потрібно близько 5 років", – вважає експерт.

Запуск ринку землі в Україні: хто виграє

Питання продажу землі традиційно хворобливо сприймається українським суспільством, і запропонований законопроект про ринок землі це зайвий раз підтвердив.

На самій сторінці документа у статистиці кількість голосів, поданих "проти" законопроекту, вдвічі більше голосів "за" – більше 400 проти 200 відповідно.

У день публікації документа, 20 вересня, Всеукраїнська Аграрна Рада провела акцію протесту проти дозволу на продаж української землі сільськогосподарського призначення іноземним громадянам і компаніям. Акція відбулася у 15 регіонах за участі 15 тис. аграріїв і 1000 одиниць техніки.

Невдоволення аграріїв у Кабміні хочуть погасити за рахунок компенсації частини процентної ставки по кредитах при купівлі землі для малих фермерів.

В українських агрохолдингах пророкують зниження мотивації багатьох агрохолдингів допомагати громадам у рамках корпоративних соціальних програм за результатами введення вільного продажу земель сільськогосподарського призначення. Про це заявила керівник напрямку "Корпоративна соціальна відповідальність" агроіндустріального холдингу МХП Вікторія Нагірняк.

Що стосується суспільства в цілому, то, як показало проведене у червні фондом Демократичні ініціативи імені Ілька Кучеріва опитування, 50,4% українців підтримують право власника землі на її продаж. Категорично проти виступили 28%, ще 21% опитаних не змогли відповісти. Разом з тим лише 7% опитаних власників землі заявили, що хочуть продати землю або її частину, 4% збираються докупити ще, 11% залишать землю в орендаря, 2,5% хочуть змінити орендаря, 48% не планують нічого робити і 26% не визначились з відповіддю.

Читайте Comments.ua в Google News