Кулагін Олексій: Фундамент или готовый ЖК: что выгоднее покупать и где больше преимуществ?

Приобретая недвижимость, каждый сталкивается с вопросом – у какого застройщика и в каком жилом комплексе покупать жилье. Ответ на который порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?

Зачастую, выбор напрямую зависит от платёжеспособности и от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу. Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке инвестору придется больше, чем за квартиру «на котловане». Ведь по статистике, лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. 

Итак, если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако, ситуация меняется в силу многих факторов, одни из которых стал повышенный спрос на новостройки, чему во многом поспособствовала общемировая коронопандемия. В результате, проекты даже «на котловане» выросли в цене. 

Итак, при покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость квадратного метра может вырасти лишь на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована – это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками может нивелироваться, из-за чего возможно снижение покупательской активности в домах, которые только начинают строить.

Далее, если инвестор будет приобретать квартиру не за полную стоимость, а с помощью программ кредитования, то к финансовой составляющей при выборе новостройки – на стадии котлована или готового объекта – также нужно прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в не построенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. Так, готовые дома или на финальной стадии строительства выбирают те, у кого нет времени на ожидание. Кто-то предпочитает приобретать жилье в готовом доме исключительно с точки зрения надежности. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. То есть, покупая готовое жилье, инвестор получает готовый актив. Также в таком случае исключен риск недостроя. 

На чем же остановить свой выбор? 

Нужно ориентироваться, прежде всего, на свои потребности и возможности. Если вы приобретаете жилье для себя и нуждаетесь в срочном заселении - тогда и выбор очевиден. Если же покупка квадратных метров для вас – инвестиция, тогда лучше выбирать строительство на этапе котлована. Тем более, что пандемическое влияние на рынок и цены ослабевает, что, скорее всего, приведет к существенному разрыву межу стоимостью на этапе котлована и готового жилья.