Кулагін Олексій: Ипотечные кредиты: тандем государства, банков и застройщиков

Недвижимость – основополагающий, базовый актив каждого человека. Но в реалиях нашей державы людей, способных сразу купить себе недвижимость, очень немного, поскольку это требует существенных финансовых затрат. Для решения жилищной проблемы многие берут кредит на покупку жилья в банке. Разберемся, стоит ли брать жилье в ипотеку и какие есть «подводные камни»?

Прежде всего нужно понимать, что если нет возможности приобрести недвижимость за полную стоимость, то ипотечные программы кредитования – вот основной инструмент для реализации поставленной цели. При этом, – планирование, жесткий бюджет и отсутствие лишних расходов – это главные составляющие успешного накопления денег на первый взнос по ипотеке. Поскольку при покупке недвижимости в кредит, в идеале стоит накопить на весомый первоначальный взнос, чтобы чувствовать себя более уверенно. 

Из плюсов такого инструмента покупки жилья – это фиксация цены квартиры. Нет рисков, что при стабильном размере зарплаты цены на жилье вырастут в разы и покупка станет неподъемной для семейного бюджета, а инфляция не уменьшит сбережения, которые будут вложены в покупку. В то же время существенным минусом остается переплата банку.

Итак, что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:

1. Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами, — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

2. Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать?

Оцените свои доходы и грядущие расходы.

Если ваши платежи по кредиту будут превышать ½ вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита.

Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.

3. Как я буду погашать кредит?

Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.

Не забудьте про остальные расходы: вам придется заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование заложенного имущества.

4. Какие есть риски и как их снизить?

Можно выделить несколько основных рисков.

Потеря/снижение дохода

Потеряли работу, вам снизили зарплату, выросли расходы — такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Например, если вы планируете завести ребенка, стоит учесть, что как минимум на время декрета доходы семьи уменьшатся.

Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.

Предвидеть все невозможно, но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.

Что же касается самих программ кредитования, но сегодня спросом пользуется государственная программа ипотечного кредитования под 7% годовых и предложения от застройщиков по приобретению жилья на условиях рассроченных платежей, так называемая, рассрочка от застройщика. 

Остановимся на государственной программе, тем более, что Основной закон нашей державы гарантирует право на жилье каждому гражданину. Итак, практика показывает, что государственная программа доступного ипотечного кредитования, которая начала действовать для украинцев в марте этого года, с процентной ставкой 7% годовых и сроком кредитования до 20 лет, набирает обороты. И это вполне оправданно, поскольку по сравнению с предыдущими предложениями банков по кредитованию, нынешняя ипотечная ставка уже больше приближена к общемировой практике, где кредиты на жилье выдаются под 1-3% годовых. При этом, ключевой показатель в соотношении ипотечного кредитования в Украине 1%, в Европейских странах 13% (Чехия), 45% (Германия), 60% (Испания), 83% (Великобритания), почти 100% (Нидерланды). 

Далее, по данным Минфина на конец сентября подписан 871 кредитный договор на общую сумму 746,43 млн. грн., что говорит о востребованности ипотечных программ кредитования. То есть можно смело сказать, что удешевление ипотеки увеличивает спрос на нее, что активизирует и само кредитование, и развитие строительной отрасли. Но пока предложений в данном ключе от государства нет. 

То есть, ситуация с ипотечным кредитованием на первичном рынке оставляет желать лучшего, поскольку на сегодня в данном сегменте работает не более 5 банков, которые на первичном рынке выдают в месяц менее 12% от общего количества ипотечных кредитов.

Это говорит о недоэффективности программы для экономики страны.

Основной причиной отсутствия банковского кредитования на приобретение недвижимости на первичном рынке является существенные законодательные и нормативные ограничения. Помимо этого, необходимо собрать для конструктивного диалога представителей Нацбанка, Минфина, частных и государственных банков, девелоперов с целью разработки механизмов, которые устроят и регулятора и банки, вместо завышенных требований регулятора по обеспечению рисков ипотечного кредитования, которые действуют сегодня.

Одним словом, нужно сделать программу ипотечного кредитования массовым рабочим инструментом, который позволит охватить широкие слои населения: малообеспеченные, молодые специалисты и молодые семьи. 

Вывод: ипотечное кредитование помогает жителям Украины приобрести квартиру без необходимости копить деньги 10–20 лет. К минусам можно отнести переплату и риски для заемщика при изменении у него ситуации с доходами. Задача государства – усовершенствовать механизмы обеспечения жилья граждан, принимая во внимание общемировой опыт.