Кулагін Олексій: Проект Закона о псевдо - защите инвесторов накроет строительную отрасль волной рейдерских захватов

На сайте Верховной Рады зарегистрирован проект Закона №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Постараемся разобраться в его сути и в том, отражается ли на деле громко-заявленный мотив – защита интересов инвесторов?!

Если кратко – проектом закона предлагается изъять из оборота строек, до начала продаж объекта, от 10 до 30% жилой недвижимости, возведённой  застройщиком за счёт собственных средств. Причем такое изъятие законотворцы предлагают оценивать по ликвидационной стоимости (см.Ч-2 п1, проекта закона).

Такой поворот законотворческой «мысли» приравнивается к изъятию более чем 50% средств строек, если исходить из рыночночного оборота денег стройки. Замораживание собственных и заемных инвестиций застройщика, привлечённых в стройку, на специально созданных частных структурах, по мнению законотворцев, будет надежной страховкой рисков покупателей имущественных прав на не введённую в эксплуатацию недвижимость.

С моей точки зрения, предлагаемая методика страхования рисков покупателей, по своей сути, – классическая финансовая диверсия против экономики Украины.

Те из участников строительного рынка, которые вычитали это предложение, думаю уже сложили свою точку зрения по законопроекту ВР и могут включится в активное обсуждение вариантов своего будущего.

Проблемы отрасли – в отсутствии адекватных кредитных программ для бизнеса и физ. лиц. После банковского бездействия основной риск, способствующий возникновению недостроев – это блокирование всеми ветвями силовых структур законной хозяйственной деятельности застройщиков. К этому процессу силовики привлекли ДАБИ, ОМСУ, полукриминальные ГО и продажные СМИ.

Прежде чем разобрать двадцать одну статью проекта закона №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», предлагаю обратить внимание на объём текста закона.

Закон поместился на 120 листах, а неполный перечень необходимых правок в переходных положениях к проекту идеи – передачи половины активов строек страны частникам на хранение, напечатан на 181 странице.

Соотношение количества текстовых страниц проекта закона к объёму правок в других законах – показатель законотворческой деформативности идеи законотворцев.

Вернемся к рискам.., которые в Украине итак весьма затратно для застройщиков застрахованы по примеру всего мира через механизмы ФРУ.

Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» с 2004 года установлены правила продажи не введённой в эксплуатацию недвижимости – продавать можно только через механизмы совместного инвестирования.

Какой алгоритм продаж через механизмы совместного инвестирования?

1. ФФС. Эта схема подразумевает открытие застройщиками специальных счетов, управление и контроль которыми осуществляют банки.  

По идее державы, такая мера существенно увеличит легальный оборот денег в ФБСУ и утроит контроль за потоками СТРОЕК со стороны НБУ, ДФС и ФРУ.

Декларируемая цель специального финансового контроля банков – легализация механизмов продаж и уменьшение рисков не выполнения обязательств застройщиками перед покупателями ещё не введённой в эксплуатацию недвижимости.

ПО ФАКТУ, САМЫМ БОЛЬШИМ РИСКОМ, КАК ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ, ТАК И ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ОКАЗАЛАСЬ ФИНАНСОВАЯ НЕ СТАБИЛЬНОСТЬ САМИХ БАНКОВ.

2. КУА – компания управления активами, лицензированная регулятором Фондового Рынка Украины на управление чужими активами в интересах собственников таких финансовых и материальных активов.

В украинских реалиях, инвестирование через КУА – фантастически зарегулированный механизм, но он дает застройщикам более большую независимость от банков и от политического вмешательства по «державным симпатиям».

НА ФРУ – 50% КУА – ЭТО МОШЕННИКИ И ИХ ОСНОВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ФРУ ДЛЯ РЕЙДЕРСКИХ ЗАХВАТОВ И ОБРУШЕНИЯ БИЗНЕСОВ.  

ПОЧЕМУ ЭТО РАБОТАЕТ НА ЗАПАДЕ?  

ТАМ НА ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМ УРОВНЕ ПРАВА БИЗНЕСА - КАК ИНСТИТУЦИОННОГО ИНВЕСТОРА – «СВЯЩЕННЫ» И ТАМ НЕ ДОПУСКАЮТ ЧЪИХ ЛИБО ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЙ НА ФОНДОВОМ РЫНКЕ.

Как взаимодействуют КУА и застройщики?

КУА создаёт фонды и выпускает ценные бумаги - ИС, продавая инвесторам ИС, КУА наполняет фонды финансовыми и материальными активами.

•ИС – инвестиционные сертификаты, которые гарантируют владельцам этих сертификатов сохранение прав собственности на размещённые ими на фондах активы; (уточняю, чтоб не путались - активы передаются только  в управление, а не во владение КУА)

•Как правило, застройщики для уменьшения рисков злоупотреблений специалистов КУА (управителей активами на фондах) пользуются только приватным, закрытым размещением эмиссии ИС и скупают на свои структуры все инвест-сертификаты фондов;

•Благодаря приватной эмиссии, активы фондов превращаются в капитал, гарантирующий старт и завершение строительства жилой недвижимости. Именно таков замысел державы, считающей ФРУ - надежным, легальным механизмом при продажах не введённой в эксплуатацию недвижимости, а именно для:

а) страхования рисков покупателей недвижимости от недостроя;

б) увеличения легального и понятного, с точки зрения мировых практик, финансового оборота на фондовом рынке за счёт привлечения средств юридических и физических лиц в украинские проекты, требующие массивных инвестиций!!!;

(средства привлекаются и продолжают работать на экономику, не замораживаются и не изымаются на частную структуру, как сегодня хотят законотворцы)

•Застройщик заключает с КУА (которая управляет принадлежащими застройщику активами, размещенными этим застройщиком на фондах). «ФОРВАРДНЫЙ КОНТРАКТ» обеспечивает продажу физическим или юридическим лицам права на право приобретения имущественных прав у застройщика на квартиру в строящемся им доме;  

(дальше будет сложнее.., но проще и понятней, чем в проекте нового закона)

•В исполнении «ФОРВАРДНЫЙ КОНТРАКТ» имеет два этапа:

а) покупатель приобретает у КУА дериватив, ...деньги за дериватив, (который даёт право купить у застройщика имущественные права на ещё не введённую в эксплуатацию недвижимость) поступают на фонд и пополняют активы застройщика на этом фонде и держава рассчитывает, что в случае недостаточности средств застройщика на достройку объекта недвижимости (права на которую он продал держателю дериватива), застройщик может взять сам у себя, из своих активов размещённых на фонде, деньги и профинансировать ими достройку своего объекта недвижимости;

Финансирование достройки дома оформляется через КУА как займ застройщику и застройщик для фонда становится не только владельцем всех активов и основным кредитором, но одновременно и дебитором (должником);

б) владелец дериваватива покупает у застройщика имущественные права на строящуюся недвижимость, деньги с покупки имущественных прав поступают на расчетный счёт застройщика и используются для профильной хозяйственной деятельности, в основном на нужды стройки, что соответствует интересам покупателя;

•Идя по схеме от имущественных прав до оформления прав собственности, после сдачи в эксплуатацию недвижимости, застройщик подписывает с покупателем имущественных прав на квартиру акт приема передачи метров квадратных. Подписаний акт является документом, позволяющим любому нотариусу зарегистрировать право собственности (первичное право) на покупателя имущественных прав;

•КУА выплачивает застройщику дивиденды из активов фонда, которые пополняются застройщиком при предоставлении КУА права продавать деривативы. По логике, дивиденды не являются дивидендами, так как эти средства изначально принадлежат исключительно застройщику, ... но, тем не менее, получив ДИВИДЕНДЫ застройщик вынужден выплатить державе 17% от полученной им суммы, в виде налогов;    

Выплата застройщиком 17 % налога с денег (которые и до выплат этих денег застройщику как дивидендов, принадлежали ему же, так как он является владельцем активов фонда) крайне не справедлива, но так установлено ЗУ и мы понимаем, что налоговая политика Украины в отношении строек берет налог с инвестиций, - это значительно утяжеляет затраты стройки и существенно снижает страховку рисков от недостроя;

СХЕМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ СЛОЖНА, НО ОНА ПРИНЯТА ВО ВСЕМ МИРЕ. ПРАВДА ВО ВСЕМ МИРЕ ДИВИДЕНДЫ С ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА ФОНДОВЫХ РЫНКАХ НАЛОГОМ НЕ ОБЛАГАЮТСЯ.  

Что взамен механизмам фондового рынка, по которым работает весь мир, предлагают нам законотворцы?

Законотворцы предлагают усовершенствовать ряд условий полугосударственному рекету, а именно, применяя Новый закон, по-крупному обобрать застройщиков на деньги до начала строительства. Забрать столько, сколько ни один застройщик сейчас заработать не сможет, ведь в условиях сегодняшнего дня, прибыль стройки – 50 % от вложений не возможна.

Идея закона – содействие вымыванию оборотных средств с последующим банкротством и рейдерским захватом строительных проектов предприятия, с параллельным созданием негативного образа застройщика в СМИ.  

Перехват управления реализуемого проекта с 30% финансовым обеспечением – это высокоприбыльный бандитизм.

Пытаясь ликвидировать механизмы ФР, через которые сегодня страхуются риски бизнеса и покупателей, депутаты лишают стройки не только денежного потока от покупок недвижимости, но и стартового капитала, вложенного в первый этап стройки, причём не давая застройщикам ничего, что могло бы снизить финансовые нагрузки и риски отрасли.

В статье 1 законотворцы излагают определения и понятия, которые в реальности не могут быть приняты к использованию при инвестировании и при обосновании регистрации того, чего ещё нет.

В статье 2 законотворцы, игнорируя закон о предприятии, налоговый кодекс, стандарты бухгалтерского, налогового учёта и отчётности, предполагают сразу приступить к завершающей стадии процедуры банкротства - подготовке субъекта хозяйственной деятельности к ликвидации, причём до её начала.      

Такая позиция законотворцев подпадает под статью умышленного доведения предприятия до банкротства.

Статья 2 закона предполагает застройщику ещё до начала продаж построить за свои деньги треть объекта продаж, оформить право собственности на объект незавершённого строительства и зарезервировать эту часть объекта  строительства на третьих лиц, оценив его как кирпич и железобетон в конструктивах здания.

Метод оценки объекта по вложенным в него материалам и конструкциям, называется ликвидационным методом.  

Такая методика оценки допустима только в процедурах банкротства, такой подход к работающему предприятию – нарушение Закона «О предприятии», ст. 41 и 42 конституции Украины.

Поясню:

1. До начала строительства коммерческих объектов, необходимо создать градостроительную основу - инженерную инфраструктуру.  

Работы по жизнеобеспечению зданий входят в подготовительный цикл работ организации строительной площадки, такие работы должны быть завершены до ввода в эксплуатацию первого коммерческого объекта.  

С начала подготовки площадки к застройке ведется накопительная ведомость в рамках сводной сметы строительства, куда включаются затраты на проектирование, затраты на создание инженерно-транспортной инфраструктуры, затраты подготовки площадки к застройке объектами жилого и коммерческого назначения.

В расходной части эти стартовые инвестиции составляют не менее 30% совокупных расходов сводной сметы стройки. Стартовые затраты начинают окупаться к середине реализации проектов, - это самый большой риск для застройщиков.

Сводная смета стройки – это не только материалы и изделия, это, прежде всего, квалифицированный труд, логистика, строительные машины и механизмы, размещение трудовых ресурсов, складирование и управление запасами стройки, пообьектная организация площадок, стоимость подключения к сетям монополистов, стоимость энергоресурсов, транспортные расходы, создание градостроительной основы в виде объектов инженерной инфраструктуры, поэтапное подключение мощностей жизнеобеспечения, разделение жилых и строительных потоков, первичное коммунальное и пообъектное обслуживание жилых пространств для сохранения и закрепления формата застройки, а уж потом - ведение накопительных ведомостей по сметам строительства продаваемых объектов, по мере продвижения в реализации проекта.

Этот массив затрат застройщиков законотворцы не понимают и не принимают в расчёт и это циничное нарушение конституционные прав участников предприятий застройщика.

Принимая во внимание сложность в подготовительных этапах стройки, спектр действий, затрат времени, денег и интеллекта, застройщик наделён правом надежд исполнения правомерных ожиданий по каждому пункту в его бизнес плане.

Спрос на товар – это социальный заказ, который погашает на свой страх и риск, застройщик.  

Застройщик вправе требовать от державы создания условий долгосрочного планирования бизнеса, чтобы полностью исключить риски банкротства предприятий.

Нельзя забывать, что застройщики обеспечивают работой до 30% работоспособного населения страны, создают новые рабочие места, наполняют казну налогами, а именно с налогов кормятся ветви дерева власти!

Объект недвижимости – это неизмеримо большее, чем одно здание, тех, кто не знает этого, нельзя допускать к законотворчеству и давать  право деформаций ранее созданных и проверенных временем законов.

Предложение верхорадовцев не учитывает комплексность и целостность застройки с множеством объектов на едином землеотводе и с единой инженерной инфраструктурой.    

Посубъектный и пообъектный раздел землеотвода при регистрациях и перерегистрациях прав на ещё не существующие активы, аннулирует пройденные застройщиком согласовательные процедуры проекта и станет формальным поводом аннулирования всего блока разрешительной документации.

Остановка реализации проекта, по расчету законотворцев, должна нанести застройщику убытки. несовместимые с продолжением его хозяйственной деятельности, и эти убытки будут намного более значимы, чем недострой одного-двух домов.

Исключить риски недостроя объектов недвижимости можно только открытием банковского проектного финансирования под процентную ставку не менее, чем в пять раз ниже среднегодовой доходности объекта строительства, продажи закредитованого объекта должны быть запрещены до его ввода в эксплуатацию. Продажа квартир в объекте проводится застройщиком совместно с банком - кредитором.

Такие меры сделают прозрачным налогообложение, а покупателям недвижимости будут видны все условия их жизни в сданном объекте.

И НИ КАКИХ РИСКОВ...