Борис Кушнірук: Фінансування житлового будівництва:

Днями у ФБ у мене була невеличка дискусія щодо механізмів фінансування житлового будівництва, які передбачають залучення коштів фізичних та юридичних осіб. Вона була у контексті того, що Холдинговій компанії «Київміськбуд» потрібно 17,7 млрд грн на фінальну добудову 20 житлових комплексів. 

Причому, сам цей холдинг більше нагадує контору “Роги і копита”. Це пустушка. Там давно все розкрадено. І це все добре відомо керівництву міста Києва, уряду і правоохоронцям. 

На жаль, проблема масового обману громадян – інвесторів у житлове будівництво нас переслідує більше ніж чверть століття.

Вона носить системний характер і базується на хибній моделі фінансування житлового будівництва із залученням коштів інвесторів — фізичних та юридичних осіб. 

Причому, механізми, з урахуванням світового досвіду, які унеможливлюють розкрадання коштів інвесторів, були описані мною ще у 2002-2004 роках, коли мені довелося бути консультантом Координаційної ради з питань політики фінансового сектору Кабінету Міністрів України. Тоді ці консультаційні послуги у межах проекту розвитку фінансового сектору оплачував Світовий банк.

На жаль, після завершення робіт по тому проекту Світового банку, всі ті напрацювання були, схоже, просто покладені чиновниками Секретаріату КМУ у далеку шухляду.

Були і зовсім вражаючи своєю абсурдністю історії. 

Наприклад, коли Тимошенко за часів свого другого прем'єрства у 2007-2010 роках перетворила “Державну іпотечну установу” (одну з так званих фінансових інституцій другого рівня, створену за підсумками робіт по тому проекту Світового банку) у контору, яка за бюджетні кошти купувала у будівельних компаній квартири і потім ВОНА їх у рамках своєї передвиборчої кампанії роздавала людям. Але зараз не про це.

Для того, щоби не викладати великі аналітичні тексти щодо механізмів, які унеможливлюють розкрадання коштів інвесторів, оприлюдню лише ключові тези з напрацювань, які були зроблені ще тоді. 

Органи місцевого самоврядування повинні проводити політику недопущення розширення меж міст (це суттєво здорожує їх функціонування), встановлення жорстких обмежень щодо щільності забудови, передачу земельних ділянок під житловими будинками та їхніх прибудинкових територій у співвласність власників багатоквартирних будинків, виділення земельних ділянок під будівництво, у тому числі житлове, виключно шляхом їхнього продажу на конкурсній основі з основними обмеженнями щодо цільового призначення, встановлення блакитної та червоної лінії, щільності забудови, підземних паркових зон, у тому числі з обладнанням для зарядки електромобілів. 

Продаючи земельні ділянки під житлове, промислове та комерційне будівництво у населених пунктах, органи місцевого самоврядування повинні брати на себе зобов'язання забезпечити відповідні об'єкти будівництва всією необхідною інфраструктурою з відповідною потужністю, у тому числі мережами холодного та гарячого водопостачання, каналізацією та електромережами. 

Земельні ділянки під житловими будинками та їхня прибудинкова територія мають автоматично переходити у співвласність власників помешкань у цих будівлях. Ця вимога базується на правовій та економічній природі так званої диференційної ренти два. Всі надбудови над земельною ділянкою та частково під нею є її покращенням. Вони нерозривно пов'язані з самою земельною ділянкою. 

На момент початку залучення коштів інвесторів у житлове будівництво земельна ділянка під житловим будинком та його прибудинкова територія не можуть бути продані іншим особам, знаходитись у заставі чи під арештом. Після початку залучення коштів інвесторів у житлове будівництво продаж цієї земельної ділянки, її застава чи арешт має враховувати, що права інвесторів на придбані помешкання на етапі його будівництва є обтяженням першої черги по цій земельній ділянці. 

Житлове будівництво, яке передбачає залучення коштів майбутніх власників помешкань, може здійснюватися виключно за допомогою банків, які обліковують залучені кошти інвесторів, забезпечують контроль за відповідністю будівництва проектній документації та дозволяють використовувати залучені кошти інвесторів лише по факту виконання етапів будівельних робіт. Тобто, спочатку має бути підтверджено факт виконання певного етапу будівельних робіт і лише потім, банк, який надає послуги з фінансування житлового будівництва, переказує на рахунок будівельної компанії відповідний обсяг коштів. 

Будівельні компанії, які здійснюють житлове будівництво із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, та банки, які надають їм послуги з супроводження фінансування житлового будівництва, не повинні мати пов'язаних осіб. Тобто, власники і менеджмент будівельних компаній, з одного боку, і власники та менеджмент банків, які забезпечують послуги з супроводження фінансування житлового будівництва, з іншого, не повинні мати жодних комерційних та родинних зв'язків. 

Використання залучених коштів інвесторів на фінансування будь-яких інших робіт та матеріалів, ніж тих, що прямо пов'язані з будівництвом конкретного житлового будинку (так зване перехресне фінансування), має бути заборонено, з притягненням до кримінальної відповідальності керівників та власників будівельних компаній та менеджерів банків, які допустили нецільове використання коштів. 

Банки, які забезпечують послуги з супроводження фінансування житлового будівництва, повинні мати відповідних фахівців у сфері житлового будівництва у штаті і отримати відповідну ліцензію Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. 

Залишок коштів, які були залучені у фізичних та юридичних осіб для житлового будівництва конкретних житлових будівель, може бути перерахований банком, який надавав послуги з фінансування житлового будівництва, на розрахунковий рахунок будівельної компанії виключно після офіційного введення відповідних житлових будинків в експлуатацію та оформленням прав власності фізичних та юридичних осіб на приміщення, придбані ними на етапі фінансування житлового будівництва. 

Описаний вище механізм майже повністю виключає можливість розкрадання коштів інвесторів в об'єкти житлового будівництва. Хоча і не виключає, що на певному етапі будівництво того чи іншого багатоквартирного будинку може бути зупинено і кошти інвесторів у приміщення в ньому, по суті, заморожені, наприклад, внаслідок того, що впали ціни на нерухомість і натомість суттєво виросли витрати на будівельні матеріали і роботи. А тому будівельна компанія не має можливостей для продовження фінансування будівництва житлового будинку. 

Але, враховуючи, що будівельна компанія інвестувала свої кошти у придбання відповідної земельної ділянки, то саме її вартість виступає матеріальним забезпеченням захисту прав інвесторів.