Борис Кушнірук: Об'єднання співвласників котеджних містечок (ОСКМ): державне регулювання та захист прав власників

Передмова 

Ця стаття велика за обсягом. Вона може бути цікавою лише народним депутатам, депутатам органів місцевого самоврядування, держслужбовцям, службовцям органів місцевого самоврядування, профільним експертам та правникам, які спеціалізуються на питаннях розвитку регіонів, наявним чи потенційним власникам земельних земельних ділянок у котеджних містечках, представникам ЗМІ. Для всіх інших вона може здаватися надто нудною і навряд чи доцільно витрачати час на неї. 

Отже, поїхали. 

Вже 7-8 років тому у своїх статтях та виступах у ЗМІ, конференціях, студентських аудиторіях почав наголошувати на глобальному процесі деурбанізації (ще називав його “віліджизацією”) розвитку країн.

Розвиток міст було складовою процесу індустріалізації держав, де міста були центрами розвитку мануфактур, а потім промисловості. Міста розросталися внаслідок потреб промислових підприємств у робочих руках. 

Починаючи з 70-х років минулого століття, зі значним зростанням цін на міську нерухомість, збільшенням логістичних витрат в них почалося масове вичавлювання промислових підприємств за межі міст. Все більше міста заповнювали особи, зайняті у сфері послуг, біотехнологій, державного та приватного управління, ІТ-технологій тощо. 

Але розвиток технологій телекомунікації та ІТ-сфери призвів до того, що у “білих комірників”, представників бізнесу, айтішників почала зникати необхідність щоденно знаходитися в офісах. Відповідно почався відтік і цієї категорії осіб з міст. Вони все більш почали перебиратися у приватні будинки за їхні межі , де більше свіжого повітря та вільного простору.

Цей процес можна спостерігати по всьому світу. Не оминув він і Україну. Ми бачимо масовий попит на приватні житлові будинки за межами міст. Особливо це стало відчутно після початку пандемії коронавірусу. Найбільш характерно це для територій навколо великих та середніх міст. 

До 24.02.22 в Україні спостерігався бурхливий процес створення котеджних містечок навколо них. У зв'язку з повномасштабною російську агресію він загальмувався, але не зупинився.

При цьому, у переїзді людей на постійне місцепроживання за межі міст саме у котеджні містечка має бути зацікавлена держава. Бо котеджні містечка стають центрами тяжіння різноманітних видів бізнесу (від торгівлі до широкого кола сфери послуг і розваг), а значить і створення робочих місць, формування доходів та податків. По суті, вони є значним фактором розвитку заміських територій. 

Але, як свого часу з процесом приватного інвестування у житлове будівництво багатоквартирних будинків, з'ясувалося, що значна частина відносин між власниками котеджних містечок та власниками земельних ділянок, які придбали їх для будівництва там приватних житлових будинків, законодавчо не врегульовано. Це породило масові факти шахрайства та зловживання з боку власників котеджних містечок, їх рейдерське захоплення. Права власників земельних ділянок і приватних будинків на них у котеджних містечках на сьогодні майже не захищені. 

Очевидно, що держава дуже запізнилася з правовим врегулюванням всіх відносин між власниками котеджних містечок та власників земельних ділянок в них. Це питання катастрофічно перезріло і потребує якомога швидшого правового врегулювання. Особливо, що процес переміщення значної частини містян у такі котеджні містечка з часом буде прискорюватися. 

Які ж питання мають бути врегульовані під час створення і формування та подальшого функціонування котеджних містечок?

Не будучі правником не даватиму якихось вивірених юридичних формулювань. Мої поради висловлюються лише як особи, яка у 2003-2005 роках була консультантом уряду (за грант Світового банку) і готувала обґрунтування моделей захисту прав приватних інвесторів житлового будівництва багатоквартирних будинків. Нещодавно згадував їх в одній своїй статті у контексті незахищеності прав фізосіб-інвесторів (на жаль, майже нічого з тих напрацювань так і не було досі використано). 

Саме як людина з певним експертним рівнем у цій сфері можу висловити деякі міркування щодо того, як мають бути врегульовані відносини у сфері створення та подальшого функціонування котеджних містечок. Бо моделі створення і функціонування ОСББ і ОСКМ чимось схожі. 

По-перше, особи, які хочуть створити котеджне містечко мають провести державну реєстрацію компанії, на баланс якої повинні бути внесені всі землі, які будуть включені у площу котеджного містечка. 

До початку продажу стороннім особам земельних ділянок (окремо чи вже з житловими будинками на них) у компанії, від імені якої створено котеджне містечко, має бути відсутнє будь-яке обтяження на всю площу земель котеджного містечка. 

Компанія, від імені якої створено та на балансі якої знаходяться землі котеджного містечка, повинна бути зареєстрована у державних органах саме як котеджне містечко. 

Після цього ця компанія зобов'язана погодити з відповідними державними інституціями та зареєструвати основні характеристики котеджного містечка (загальна площа території котеджного містечка, кількість та розмір земельних ділянок (у тому числі максимальний та мінімальний їх розмір), які передбачаються для продажу третім особам, обов'язкові мінімальні відстані між житловими будинками, наявність та потужність об'єктів його життєзабезпечення (централізованих систем водо-, газо-, електропостачання, каналізації) та умов приєднання до них, строки введення їх в експлуатацію, типи будівель, які можуть знаходитися на території котеджного містечка, та їхнє цільове призначення, наявність, площа та місцерозташування громадських місць відпочинку, наявність торговельних закладів та закладів сфери послуг (у тому числі медичних та освітніх), наявність впорядкованих доріг загального користування, систем зовнішньої огорожі котеджного містечка, спостереження та охорони території.

Ці зареєстровані основні характеристики котеджного містечка мають бути публічною офертою та не можуть змінюватися у бік погіршення після початку продажу земельних ділянок у котеджному містечку третім особам. 

Особи, які придбали земельні ділянки у котеджному містечку, повинні мати право подавати позов до компанії, яка є власником котеджного містечка, за невведення чи невчасне введення в експлуатацію об'єктів його життєзабезпечення в обсягах, передбачених його основними характеристиками. 

По-друге, з моменту продажу (дарування) земельних ділянок у котеджному містечку третім особам на всю площу території котеджного містечка, які належать власникам котеджного містечка, має бути накладено обтяження з відповідною державною реєстрацією обтяжень речових прав на нерухоме майно. 

В разі ліквідації, оголошення банкрутства компанії, яка створила котеджне містечка, всі землі та будинки на них, які не продані третім особам, мають бути включені у ліквідаційну масу та у першу чергу кошти від їх продажу повинні піти на задоволення фінансових претензій власників земельних ділянок, які придбали їх у котеджному містечку. 

До моменту початку продажу земельних ділянок третім особам компанія, на яку зареєстровано котеджне містечко, зобов'язані відкрити спеціальний інвестиційний рахунок у комерційному банку (вищої категорії надійності за класифікацією НБУ) і всі кошти від продажу земельних ділянок (та будинків на них) у котеджному містечку мають надходити лише туди. Реєстрація прав власності на придбані земельні ділянки (а також житлові та нежитлові будівлі на них) має відбуватися при підтверджені банку про зарахування коштів (у повному обсязі чи авансу) на інвестрахунок. В разі сплати лише авансу всі подальші платежі за придбані земельні ділянки (а також житлові та нежитлові будівлі на них) повинні вноситися виключно на цей інвестрахунок, і цей обов'язок покупців має бути окремо зазначено угодою про купівлю-продаж. 

(До речі, державі доцільно відмовитися від різниці ставок податків від продажу земель (1 відсоток) та будівель (5 відсотків). Бо це лише породжує схеми ухиляння сплати податку по операціях купівлі-продажу других). 

Кошти з інвестрахунку першочергово можуть бути використані виключно на цілі створення інфраструктури котеджного містечка, передбачених його основними характеристиками. Лише після підтвердження державними інституціями факту введення в експлуатацію об'єктів інфраструктури котеджного містечка, у межах передбачених його основними характеристиками, кошти з інвестрахунку можуть направлятися на інші цілі розвитку котеджного містечка, у тому числі на будівництво житлових та нежитлових будівель на землях котеджного містечка. Контроль за цільовим використанням коштів з інвестрахунку має бути покладено на банк, в якому він відкритий. 

Інвестрахунок може бути закритий, а обтяження з непроданих об'єктів нерухомості (земель та будівель на них) котеджного містечка може бути знято лише після введення в експлуатацію у повному обсязі його об'єктів життєзабезпечення (централізованих систем водо-, газо-, електропостачання, каналізації, зовнішньої огорожі території котеджного містечка, упорядкування доріг загального користування, об'єктів громадського відпочинку тощо) та продажу не менше 70 відсотків земельних ділянок, які мали бути продані для будівництва житлових будинків у межах котеджного містечка, передбачених його основними характеристиками. 

По-третє, до часу продажу 70 відсотків земельних ділянок, які мали бути продані для будівництва житлових будинків у межах котеджного містечка, власники придбаних ділянок зобов'язані сплачувати лише фактично надані послуги централізованого водо-, газо-, електропостачання та каналізації. Всі інші витрати по функціонуванню котеджного містечка повинна нести компанія, на балансі якої воно знаходиться. (Це механізм фінансового тиску на власників котеджного містечка, щоби зацікавити їх у якомога швидшій реалізації земельних ділянок та введення в експлуатацію у повному обсязі його об'єктів життєзабезпечення). 

Після продажу 70 відсотків земельних ділянок котеджного містечка обов'язок по утриманню та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка має бути передано ОСКМ, в яке автоматично включаються всі власники земельних ділянок котеджного містечка. Від імені частки непроданих земельних ділянок обов'язок по сплаті внесків на утримання та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка покладається на компанію, на балансі якої знаходиться котеджне містечко. 

Внески на утримання та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка складаються з двох частин: умовно постійних (які покривають витрати на утримання органів органів управління та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка) та змінних, які покривають витрати на фактично надані послуги централізованого водо-, газо-, електропостачання та каналізації. 

Витрати на загальне утримання систем централізованого водо-, газо-, електропостачання та каналізації котеджного містечка після створення ОСКМ зобов'язані покривати всі власники земельних ділянок навіть, якщо вони до них не приєднані або приєднані, але фактично не користуються. 

ОСКМ створюється ініціативною групою власників земельних ділянок котеджного містечка або компанією, яка є номінальним власником котеджного містечка. Після проведення загальних зборів ОСКМ має бути зареєстровано в державних органах. Після державної реєстрації на баланс ОСКМ повинні передані всі землі загального користування котеджного містечка, матеріальні та нематеріальні активи, пов'язані з функціонуванням котеджного містечка. У власності компанії, яка створила котеджне містечко, після цього повинні залишитися лише земельні ділянки та будівлі на них, які не продані третім особам, а також інші активи, які забезпечували створення та функціонування котеджного містечка до часу створення ОСКМ. 

Кількість голосів в ОСКМ, яка належить власникам земельних ділянок, повинна визначатися площею їхніх земельних ділянок у загальній площі земель котеджного містечка (без врахування земель загального користування). 

Рішенням загальних зборів ОСКМ має бути затверджено статут, обрані органи управління та визначено система утримання та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка — власними силами (з прийняттям у штат ОСКМ осіб, які виконуватимуть необхідні для забезпечення життєдіяльності котеджного містечка функції) чи залучені сторонні організації, порядок визначення та перегляду розміру внесків на утримання та забезпечення життєдіяльності котеджного містечка, система публічного звітування органи управління про діяльність ОСКМ.

І на останок. 

Декілька слів щодо державної зацікавленості у сприянні створення та розвитку котеджних містечок. 

Існує певне протиріччя. Якщо власники земельних ділянок та члени їхніх родин зареєстровані у котеджному містечку, то податок на доходи фізосіб (ПДФО) надходить до бюджету ОТГ, де воно територіально розташоване. Туди ж спрямовуються кошти від сплати земельного податку, податку на нерухомість та сплати ще деяких інших податків. 

Тобто, сплачуючи податки, ці платники ПДФО мають розраховувати, що ОТГ буде фінансувати виконання робіт по розвитку територій ОТГ, наприклад по будівництву і утриманню доріг загального користування у межах ОТГ, у тому числі і у котеджних містечок. Але це не так. Фактично, сплачуючи ПДФО та інші податки до бюджету ОТГ, вони не можуть розраховувати на фінансування жодних покращувальних заходів на території котеджного містечку, бо та є приватною власністю. 

Таким чином, враховуючи, що будівництво та утримання доріг загального користування у межах котеджних містечок є доволі коштовною річчю, держава, по суті, повністю переклала їх фінансування на власників земельних ділянок котеджних містечок. Хоча, якщо такі самі громадяни побудували приватні будинки десь у межах ОТГ, але не у котеджних містечках, і сплачують ПДФО до бюджету ОТГ, то вони цілком обґрунтовано можуть розраховувати на покращення навколишньої території і фінансування відповідних робіт з бюджету не тільки ОТГ, але і обласного та держбюджету. 

Очевидно, що така трохи контроверсійна ситуація — це не зовсім про сприяння створення та розвиток котеджних містечок по всій країні. 

Ймовірно, потрібно вносити зміни до Бюджетного кодексу, які би передбачали, що частина коштів від ПДФО, земельного податку та інших податків, сплачених до бюджету ОТГ особами, які зареєстровані у котеджних містечках, цільовим чином спрямовувалася на їхній розвиток. 

Це, до речі, стимулювало би, щоби власники земельних ділянок у котеджних містечках та члени їхніх родин здійснювали державну реєстрацію своїх будинків там та реєстрували факт проживання у них.